[비바100] 부동산 펀드 인기몰이…투자포인트는?

 

 

 

 

부동산 간접투자 인기가 하늘을 찌르고 있다. 특히 오피스 시장 호황에 힘입어 부동산 펀드는 8%대의 사상 최대 수익을 내놓고 있다. 지난해 전체 펀드 상품 수익률이 평균 2%대 수준임 감안하면 상당한 기록이다. 

 

덕분에 부동산 펀드 자산은 지난 1년간 11조원 넘게 불어 펀드 수탁액은 사상 최대치인 462조원을 기록했다. 부동산 펀드로 인해 사모시장 규모도 처음으로 공모 시장을 앞질렀다. 그동안 일반인을 대상으로 한 공모형 부동산 펀드 출시를 머뭇했던 자산운용사들도 올해 상품을 대거 쏟아낼 준비에 들어갔다. 

 

◇부동산 펀드 개막…50조 시장

그동안 부동산 투자는 직접 투자가 대세였다. 주택이나 상가를 매입해 임대료를 받아 수익을 얻는 구조다. 이같은 직접투자는 거액이 필요하고 상권, 리스크 등을 분석해야 하는 번거로움도 감수해야 했다. 이 과정에서 투자금에 손해를 입는 경우도 적지 않았다. 지난해에는 저금리가 지속되면서 은행 대출을 받아 직접 투자하는 투자자도 많았지만 은행 이자비용 등을 감안하면 사실상 수익률은 1~2%대 수준이었다.

부동산 시장은 호황은 계속됐지만 직접투자 비용을 마련하지 못한 투자자들의 관심은 자연스럽게 부동산 간접투자 상품으로 쏠렸다.

금융투자협회 조사 결과 지난해 말 기준으로 부동산 간접투자 상품 설정규모는 약 57조원에 달한다. 펀드가 46조원, 리츠가 약 11조원으로 집계 됐다. 대체투자 시장 규모로는 가장 크다.

일반 투자자 뿐만 아니라 기관 투자자들도 대거 뛰어들었다. 국민연금과 교직원공제회, 사학연금은 물론 삼성·교보·한화·KB생명 등 보험사들도 이른바 스폰서 투자자로 불리는 앵커투자자(Anchor Investor)를 담당하는 사례도 적지 않았다.

이처럼 부동산 펀드가 큰 인기를 얻은 것은 급격하게 늘어난 오피스 빌딩 덕분이다. 최근 오피스 빌딩도 고층으로 짓는 경우가 많고 리모델링을 통해 새롭게 단장하고 있는 중이다.

오피스 빌딩에 투자하는 펀드는 빌딩, 상가 등을 사들이고 임대 수익을 투자자에 나눠주는 방식이 대다수다. 운용사가 직접 개발에 나서는 개발형 투자도 각광받고 있다. 반면 부동산 개발업자에게 자금을 빌려주는 대출방식은 감소세다. 8%대 수익률 기록한 것은 임대형이 주류를 이룬다.  

오피스 빌딩을 중심으로 부동산펀드 투자가 크게 늘면서 지난해 수익률이 평균 8%대에 달하는 것으로 나타났다.(사진제공= 픽샤베이)

 

◇개인투자자 4가지 투자 포인트

부동산간접 상품은 크게 부동산펀드(REF)와 리츠로 구분한다. 펀드는 자산운용사에 전적으로 돈을 맡기는 방식이다. 리츠는 자산관리회사에 돈을 맡기지만 의사결정을 본인이 직접 한다는 차이점이 있다.

전문가들은 투자 경험이 많지 않은 개인투자자라면 구조를 면밀하게 살펴보라고 권한다. 대기업 등 우량 임차인을 통한 확정적 현금흐름 배당을 먼저 살펴본 후 주변환경의 위치, 실적 경험을 풍부한 자산운용사를 선택하는 것이 중요 포인트다.

또 운용하고 있는 부동산 성격도 파악해야 한다. 펀드 설립부터 청산(만기)까지 배당은 물론 원금을 잘 회수할 수 있는 능력이 있는지를 살펴보기 위해서다.

어떤 투자자들이 참여하고 있는지도 투자 중요 요건이다. 전문가들은 투자파트너로 기관투자 1곳 이상이 참여하고 있다면 적극적으로 투자해도 좋다고 보고 있다. 기관투자자들은 최소 3~4개월 사업을 검토하고 현장실사, 위험분석 등 내부 심사 평가를 토대로 투자를 진행하기 때문에 이 펀드는 ‘검증’된 상품으로 판단해도 무방할 정도다.


◇올해 공모펀드 7천억, 장기투자로 접근

올해는 오피스 빌딩 뿐만 아니라 다양한 부동산 펀드가 시중에 나올 것으로 전망된다. 올 상반기에는 국내와 해외에서 각각 3개 등 총 6개의 대형 공모 펀드가 선보일 예정이다. 6개 펀드 상품의 공모 금액은 7000억원을 웃돌 것으로 금융투자업계는 보고 있다. 또 지난해 큰 인기를 얻었던 호텔 투자 상품도 선보일 것으로 알려졌다.

부동산 펀드 상품은 기본적으로 5년 이상의 장기 투자 상품이다. 수익률도 6년차 이후부터 8%대를 기대할 수 있기 때문에 최소 투자 시기는 6년 이상은 내다봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

펀드 상품은 1년차 배당률도 4~6%에 달한다. 하지만 펀드설립시 발생하는 취득세나 실사비용 등으로 실제 수익률은 더 떨어질 수 있다. 2~3년차 이후에는 매년 2% 상승하는 임대료로 배당률은 해마다 올라가는 구조다.

여기에 부동산 펀드가 만기 청산에 들어가면 매각 차익을 지불하는 상품도 적지 않다. 필요하다면 10년까지 내다보는 장기적 관점이 필요하다. 물론 1년 안에 수익을 얻을 수도 있다. 운용사들은 투자자들이 만기 전 투자금을 회수할 수 있도록 펀드 출시 90일 안에 펀드를 주식시장에 상장하고 만기 1~2개월 전에 상장폐지에 들어간다. 투자자들은 이 기간 안에 주식을 판다면 투자금을 회수할 수 있다. 관련 펀드의 인기가 많아 주식이 오르다면 차익을 기대할 수 있다. 다만 이같은 펀드는 주식처럼 거래가 활발하지 않아 환금성이 떨어진다는 것을 감안해야 한다.

전문가들은 부동산 펀드의 인기가 높아지고 있다 해서 ‘맹신’하는 것은 절대 금물이라고 지적한다. 아무리 대기업에서 운영하더라도 공실률이 높아지면서 수익률이 떨어지기 때문이다. 최근 부동산 경기가 나빠지는 것도 투자시 크게 고려해야 할 부분으로 꼽힌다.

최재영 기자 sometimes@viva100.com