[비바100] 또 주목받는 갭(Gap)투자… 중소형주택 눈독

그동안 부동산 투자 기법 중 하나로 주목받았던 주택 갭(Gap)투자가 올해는 중소형 주택을 중심으로 또다시 주목받고 있다.

주택 갭 투자는 집 값 조정이 이뤄질 수 있는 우려가 높아 최근 투자 대상에서 멀어졌지만 소형 주택에 대한 인기가 높아지면서 또다시 투자자의 관심을 받고 있다.

특히 가계부채로 금융당국이 주택담보대출 규제를 강화하면서 갭투자도 차츰 늘고 있는 추세다. 다만 전문가들은 손실 위험 목소리를 계속 높이고 있는 만큼 갭투자를 위해서는 지역과 수요를 충분이 고려하고 전문가 상담을 충분히 받은 후 결정할 것을 조언했다.

 

1, 2인 가구가 늘면서 중소형 주택을 중심으로 관심이 급증하면서 갭투자도 또다시 주목받고 있다. 서울 시내 한 오피스텔 건물 내 중개업소에 매매 및 전세 가격정보가 빼곡히 붙어있다. (연합)

 

◇필요자금 적고 상환부담 낮아 인기

갭투자는 전세보증금을 레버리지로 활용해 주택을 매입하는 것을 말한다. 예를 들어 주택가격이 3억원이고 해당 주택 전세 세입자가 2억4000만원의 보증금을 내고 전세로 살고 있다면 주택을 6000만원에 구입할 수 있는 방법이다. 집 값이 오르게 되면 차익을 실현하고 보증금을 끼고 있는 월세라면 매달 수익을 얻을 수 있는 것이다.

역설적이게도 지난 몇 년간 전세보증금이 매매가의 한도까지 치달아 ‘깡통주택’으로 변한 주택들이 갭투자가 용이한 셈이다. 실제 일부 투자자들은 매매가의 90%에 근접한 전세 집을 노리고 접근해 낭패를 본 경우도 적지 않았다.

갭투자의 가장 큰 장점은 소액으로도 주택을 매입할 수 있는 점이다. 아파트 매매가격 대비 전세가율 비율은 2016년 11월 기준(KB국민은행 시세)으로 75.4%에 이른다.

수도권은 76,4%, 지방 5개 광역시는 74%, 다른 지방 시도도 최대 70%로 지역간 편차도 크지 않는 편이다. 금융기관 대출을 받는 경우도 전세를 끼고 대출을 받기 때문에 주택가격의 4분에 1가량에 해당하는 금액만 있으면 된다.

상환부담이 적고 낮은 것도 장점이다. 금융기관 대출과 달리 전세보증금에는 이자를 지급하지 않아 이자비용도 절약할 수 있다. 전세보증금도 중도 계약해지가 없다면 2년 계약기간이 유지되고 계약이 만료된다면 새로운 임차인을 받아 기존 보증금을 지급할 수 있다. 전세계약을 갱신하면 금융기관 대출에 비해 더 유리한 셈이다.

◇주택 전세 하락 가능성 낮아지자 갭투자 관심 높아져

올해와 내년 아파트 입주물량이 전국적으로 늘어 집값 하락이 우려되지만 매매가격보다 전세가격이 더 하락할 가능성이 높지 않다는 것이 전문가들의 시각이다.

실제 1987년 이후 전국 전세가격 하락폭이 매매가격 하락을 넘어선 것은 1998년과 2004년 두 번이다. 1998년 전세가격은 -20.2%를 기록했고 매매가격은 -13.6%였다. 2004년에도 각각 -2.7%와 -0.6%였다.

하락폭이 가장 컸던 1998년 기준으로 두고 가령 주택가격 1억원, 전세가격은 5000만원 이라면 전세가격 하락폭은 1000만원(20%) 수준으로 매매가격 1360만원(13.6%)보다 작다.

이러한 상황 때문에 주택시장에서는 전세가격이 매매가격보다 더 하락한 경우는 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 다만 매매가격이 꾸준히 하락한다면 전세가격은 조정을 받을 수 있지만 그동안 전세가격 동향을 비춰봐도 전세가격이 급락한 경우는 없었다.

◇집값 변동 가능성 살펴보고 투자해야

주택 갭투자의 가장 큰 위험은 전세 계약 만료 이후 새로운 임차인을 구하지 못하는 것이다. 이 경우 대출을 받아 해결하는 경우 추가 리스크도 그만큼 커진다. 집값이 상승하지 않는다면 은행 원금+이자 부담만 커지고 금융자산 전체에 치명타를 입힐 수 있다.

이런 이유로 전문가들은 반드시 지역과 수요를 수십번 확인하고 투자할 것으로 권한다. 금융권 관계자는 “작년부터 갭투자가 크게 늘었는데 최근 집값 하락이 현실화 되면 도미노처럼 무너질 우려도 높다”면서 “갭투자를 위해서는 직장인들의 수요나 이사 수요를 정확하게 판단한 후 투자를 해야 위험성을 낮출 수 있다”고 말했다.

대출 등 금융기관에만 의존하는 투자기법도 피해야 할 투자기법이다. 필요 자산을 확보한 이후 투자하는 방법도 중요하다. 갭투자는 시세차익을 노리는 투자 방법인 만큼 올해 주택가격 상승세가 둔화될 수 있는 점을 고려해 앞으로 가능한 대출을 통한 투자는 배제해야 한다.

◇장밋빛 전망보다 실수요자 예측 필요

갭투자는 그동안 수많은 성공담을 낳을 정도로 각광받는 투자방법이었다. 30대 초반의 젊은 갭투자자가 수백채 집주인이 됐다는 장미빛 전망만 있을 뿐 실패 사례를 찾아보기는 극히 드물었다.

최근에는 인터넷 커뮤니티 등을 통해 투자자를 모집하는 경우도 적지 않다. 이 경우 리스크가 더 커질 수 있기 때문에 전문가들은 주의를 당부했다. 또 저금리가 계속되면서 대출을 통한 갭투자가 크게 늘고 있어 지나친 경쟁심리에 휘말리는 것도 유의해야 할 점이다.

은행 관계자는 “부동산 시세 흐름을 예측하는 수준의 전문가가 투자해야 하는 것이 맞지만 요즘에는 너도나도 갭투자에 뛰어들면서 과열분위기로 이어지고 있다”면서 “갭투자를 위해서는 무작정 집값 상승 지역이나 재개발 등의 단순한 요인만 뒤쫓는 사례가 많았는데 첫 번째로 기억해야 할 것은 수요를 예측하는 것”이라고 말했다.

올해는 중소형 주택의 수요가 꾸준히 늘어날 것으로 부동산 업계는 보고 있다. 취업에 따른 따른 1인 수요자는 충분하게 늘어 소형 주택의 관심은 더 높아질 것으로 예측됐다. 이 때문에 서울과 수도권 중 직장 등 중심시가지와 가까운 소형 주택이 공략 대상으로 꼽히고 있다.

최재영 기자 sometimes@viva100.com