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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
최근 전국 빌딩과 오피스텔의 기준시가가 많이 올랐다는 언론 보도를 접한 적 있을 것이다. 그 중 전국 가장 비싼 오피스텔은 ‘강남 피엔폴루스’. 일명 ‘최순실 오피스텔’로 불리는 곳이었다. 3.3㎡당 공시지가는 1700만원이고 실제 집값만 25~30억원 정도로 알려졌다. 사람들이 최순실의 부동산에서 주목하는 것은 하나다. 사회에서 가장 많이 언급되고 있는 사람이 실제로 머물고 있던, 심지어 매달 1000만원을 내며 월세로 살고 있던 이 오피스텔은 어떤 오피스텔이냐. 그리고 오피스텔의 수익적 가치는 얼마냐는 것이다. 부동산적 가치만 따져봤을 때 최저가 25억원에 이 오피스텔을 산 주인은 연 5% 가량의 수익률을 얻고 있던 셈이다. 이 사례를 듣고 ‘오피스텔에 투자해야겠다’라고 단답을 내려서는 안된다. 앞선 사례를 접한 독자 대부분의 머릿속에는 ‘최순실’, ‘연 5%’, ‘수익률’만 남아있을 테니 말이다. 하지만 이전에 이 오피스텔이 위치한 곳이 ‘강남’이라는 것을 알아야 한다. 바로 뛰어난 교통환경과 높은 지가를 자랑하는 지역말이다.
또 한 사례가 있다. 4년 전 서울 노량진 고시촌의 한 다가구주택에 투자한 회원이 있었다. 노량진의 많은 유동인구를 주로 눈여겨 본 케이스였다. 워낙 소액으로 시작하려다 보니 역세권이나 고시촌 중심쪽이 아니라, 조금 언덕진 곳으로 올라가게 됐는데, 그래도 주변에 주민들이 많으니 상관없다고 생각했다. 하지만 이 투자는 실패로 돌아갔다. 임차인들 대부분이 소득이 일정치 않은 사람들이었고, 워낙에 집 값이 저렴한 동네다 보니 맘대로 월세를 올릴 수도 없었다. 오래된 건물이다보니 유지 보수에 드는 비용은 많았다.
수익형부동산은 수요예측과 입지분석이 전부다. 강남과 노량진이 풍기는 이미지는 각자 다를 것이다. 이곳의 한 끼 식사 물가와 주된 사업군, 소득수준과, 인구의 유입 등 모든 것이 다르다. 주민의 소득 수준은 수익률을 예상하는 척도가 된다. 회원이 노량진에 투자하겠다고 마음을 먹었다면, 적어도 입지에서라도 우위를 차지했어야 할 것이다. 조금이라도 아끼려던 마음에 수요와 입지 그 어느쪽에서도 우위를 차지 하지 못했다.
투자지역에 대한 정확한 수요조사, 그것이 곧 수익형부동산의 수익률이 될 것이다. 지금 당장 내가 투자하려는 지역의 통계를 확인하라. 행정구역별 고용, 임금, 노동, 성별, 연령 등 인구자료를 확인하는 것은 투자의 기본이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
