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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
신도시에 들어서는 상가는 ‘희망적’인 투자 상품이다. 모든 것이 새로운 도시의 상가에 투자한다는 것은 설레는 일이다.
그러나 부동산 투자에서 ‘새로운 입지와 새로운 상권’은 경계 대상이다. 신축 대형 아파트나 신도시 내 상가 투자가 대표적인 사례다. 대단지 아파트나 신도시상가는 입주가 완료되고 활성화가 되기까지 오랜 시간이 걸리기 때문에 고정수익이 발생하기까지 시간이 걸린다. 신도시 지역에 예상보다 많은 상가경매물건이 나오는 것을 확인할 수 있다.
예를 들어 신도시 대단지 아파트를 염두해두고 조성되는 단지형 근린상가를 떠올려보자. 이미 활성화됐다고 하더라도 이런 근린상가는 윗층으로 올라갈 수록 공실이 발생할 가능성이 커진다. 그런데 채 다 채워지지도 않은 신도시 상가는 어떨까. 아무리 1층 상가를 분양받았다고 하더라도, 입주가 완료되지 않으면 상당히 위험부담이 큰 셈이다. 더불어 상가, 아파트 등이 투자자들을 모집할때 ‘00도시, 00마을, 00지구’라는 단어를 사용함으로써 ‘신도시’처럼 느껴지게 드는 경우도 많은데, 실제로는 아파트만 덩그러니 있을뿐 주변에 기반시설이 많지 않은 곳일 수도 있다.
상가가 수익을 내기위해서는 입주민 뿐만 아니라, 신도시에 오피스단지가 있어야 활성화가 이루어지는데, 오피스 단지가 없으면 자연히 월세 등이 내려가게 되고 입주한 상가의 수익률도 증가하지는 않게 된다. 이런 일이 반복되면 자연히 초기 투자금으로 인한 이자를 감당하지 못하고 경매로 내놓게 되는 것이다.
이처럼 아직 자리가 안정되기 전의 신도시 상가투자는 신도시 준공후 보통 3~5년이 지난후에야 활성화된다는 것을 알아두어야 한다. 아무리 유망한 신도시라고 하더라도 만약 내가 신도시 상가투자로 단기간에 차익을 얻거나, 고정 수익을 얻고자 한다면 그리 쉽지 않다는 것이다.
최근 아파트 공급량이 사상 최대라고 한다. 이 말인즉 이렇게 공급된 아파트 단지내 상가에 그들이 그려놓은 청사진만 믿고 덜컥 구입할 수 있는 투자자들의 양도 많아 질 수 밖에 없다는 의미기도 하다. 청사진이라는 것은 ‘팔기 위한’ 이들의 달콤한 말일 뿐, 나의 기준과 나의 안목으로 올바른 투자를 할 수 있어야 하는 것이 올바른 상가투자가 될 수 있을 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
