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| 정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장. |
성공적인 토지 투자를 위해 필자는 ‘인구유입’이 될 곳을 선점하라고 말한다. 인구유입이 이뤄져야만 주변의 토지가 활성화된다. 주택도 생겨나고 아파트도 들어서고 관공서나 상가·쇼핑타운도 생겨나고 교통망도 확충되기 때문이다. 이렇게 활성화된 지역은 곧 도시화가 진행돼 주변 지가를 끌어올린다.
여기서 ‘인구’란 지가상승의 절대 조건일까? 답은 ‘아니다’. 지가는 꾸준히 상승해왔고 한 지역에 산업단지만 들어서도 땅값은 오른다.
혹은 그냥 운이 좋아 지가가 오르는 경우도 있다. 급매로 땅을 사게 돼 시세가 330㎡에 1억원이라도 5000만원에 샀다면 무척이나 싸게 산 것이고, 시세대로라면 5000만원의 차익을 곧바로 보는 경우니 말이다. 또 이런 땅의 시세가 올라 주변시세가 2억원이 될 수도 있다. 이 경우 지주가 해야 할 일은 ‘5000만원에 산 땅을 2억원에 파는 것’이다.
그러나 막상 중개업소에 땅을 맡긴다면 돌아오는 말은 “안팔려요. 호가 내려주세요” 뿐이다. 즉 지가는 올랐을지 몰라도 찾는 사람이 없다는 것이다. 결국 급전이 필요한 지주는 5000만원도 채 안되는 금액에 다시 되팔아야 하는 경우도 많아진다.
‘개발계획’만 믿고 덜컥 땅 투자를 결정한 투자자들의 흔한 결말이다. 지자체에서 내미는 개발계획은 늘 아름답다. 막상 완성된 뒤 문제가 되는 경우가 많아 종종 뉴스에서 안타까운 말로를 접하게 된다. 이 중심에는 ‘사람’이 없기 때문이다.
개발계획을 보고 땅 투자를 하게 될 때는 인구유입을 어떻게 이끌 것이고, ‘내가 그 안에서 생활하게 될 경우라면?’을 떠올려 차선책 등을 고려해야 한다. 그래서 필자는 지자체의 작은 산업단지나 민간기업 한 두개가 들어오는 작은 공장부지들 등보다 국가산업단지가 들어서는 지역을 눈여겨보라고 말하는 것이다.
국가의 계획을 살펴보면 인구유입은 어떻게 될 것인지, 어떤기업이 투자하고 입주할 것인지, 국가정책적으로 해당 지역이 어떤 역할을 해 나갈것인지를 볼 수 있고, 그런 그림들이 모여 하나의 숲을 이루게 되는 것이다.
사람이 없으면 토지 투자는 망한다. 사람이 찾지 않는 땅은 그저 그들끼리의 밥그릇 싸움밖에 되지 않는다는 걸 기억하자.
정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장
