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| 김규정 NH투자증권 부동산위원 |
11·3 대책 이후 부동산시장은 눈치보기와 숨고르기가 한창이다.
자의반 타의반으로 분양일정을 미루는 건설업체가 늘었다. 비(非)규제지역의 청약에 관심이 쏠리기도 했지만, 수 년 만에 본격화된 수요규제책에 투자심리는 일시적으로 냉각됐다. 이달 15일부터 규제지역에서 청약 1순위 자격강화와 재당첨제한이 적용되면서 가수요 차단효과는 뚜렷해질 전망이다.
시장변화에 가장 민감한 서울 재건축아파트 시장은 11월 들어 거래관망세가 나타나고 가격은 하락세로 돌아섰다. 부동산114에 따르면 18일 기준으로 서울 재건축아파트 매매가격이 3주 연속 하락했다. 매수자는 물론 매도자들도 호가를 낮추고 일시적인 관망세를 취하고 있다는 것이다.
시기상 연말 겨울 비수기로 진입하는 시점에 11·3 대책으로 과열지역이 조정에 들어가고, 부동산시장 안팎의 불안요인들이 더해지면서 부동산시장의 ‘연착륙’ 전망이 힘을 얻고 있다.
2017년부터 급증하는 주택 입주량의 부담과 본격화되는 부동산·금융 규제대책이 수요시장에 영향을 줄 것이다. 불안한 국내정세, 도널드 트럼프의 미국 대통령 당선으로 커진 불확실성에 대한 우려가 거시경제 악화, 실물경제 둔화로 이어질 가능성이 제기된다.
이 시점에서 가장 주목 받고 있는 변수는 ‘금리’다. 부동산시장에 가장 밀접한 영향을 미칠 변수로 꼽힌다. 트럼프 당선 직후 미국의 12월 금리인상에 제동이 걸릴 수도 있다는 관측이 일부에서 제기됐으나, 다음달 인상이 유력해지고 있다. 미국 국채금리가 급등하는 등 트럼프의 재정정책에 글로벌 시장이 반응하면서 시장금리 상승세가 심상치 않다. 특히 지난 17일 미국 연방준비제도의 재닛 옐런 의장이 “비교적 이른 시점에 기준금리 인상이 이뤄질 수 있다”고 밝히면서 다음 FOMC 회의 결과에 관심이 쏠리고 있다. 내년 미국의 금리인상 속도가 예상보다 가팔라질 수 있다는 경계감마저 높아지고 있다.
수년간 이어진 초저금리가 막을 내리고, 금리인상이 본격화될 가능성이 커지고 있다는 분석이 나오면서 국내 부동산시장도 금리를 주시할 수밖에 없다. 1300조원 규모의 가계부채와 최근까지 이어진 주택담보대출 기반의 주택 구매수요에 있어서 금리인상에 따른 대출상환 부담은 가계부실과 부동산시장 경색 우려를 낳고 있다.실제로 국내 주택담보대출금리는 지난 10월부터 상승세를 보이고 있다. 현재 주요 시중은행의 고정혼합형 주택담보대출금리는 최대 연 5%에 육박하는 실정이다. 미국 금리인상이 본격화되고 시장금리가 오르면 주택담보대출금리 인상속도는 더욱 가팔라질 전망이다.
변동금리 대출수요의 부담이 늘어나게 되면 부동산시장의 위축과 둔화로 이어질 수밖에 없다. 금융권의 가산금리 관리가 필요하다는 지적이 나오는 한편 강화되는 가계대출 규제와 시장금리 인상에 대응해 서민층을 위한 금융지원과 부동산시장의 실수요를 위한 구제금융 및 재정지원이 확대돼야 한다는 요구가 높아질 전망이다.
김규정 NH투자증권 부동산위원
