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| 정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장 |
‘모의 경매입찰’은 토지경매를 공부할 수 있는 방법 중 하나다. 모의 경매입찰에 대한 공부는 돈 한푼 들어가지 않는다는 점이 가장 큰 장점이다. 현장에서 해보는 것이 가장 좋지만, 여의치 않을 때는 집에서 인터넷이 연결된 컴퓨터만 된다면 누구든지 할 수 있다.
첫째로 궁금한 지역의 담당 법원을 찾아보자. 궁금한 지역이 없다면 집 근처를 찾아봐도 좋다. 대한민국법원 법원경매정보 사이트에 들어가면 법원별 매물이 나열돼 있다. 경매사이트를 이용해도 좋다.
다음은 해당 토지의 ‘감정평가서’를 교과서처럼 들여다보는 것이다. 감정평가서를 상세히 읽는 것만으로도 해당 토지의 이력을 간단히 알 수 있다. 위치는 어디인지, 용도와 지목은 무엇인지도 알 수 있다. 그것을 다시 한번 확인해 보는 것이다. 로드뷰로 인근에 호재나 흉재가 될 만한 것이 없는지 확인하라. 토지이용계획확인원을 들여다봄으로써 재확인의 과정도 연습해 볼 수 있다.
셋째로는 주변 시세를 알아보자. 경매에 나온 토지의 조건을 알고 있으니 이번에는 해당 지역 부동산에 직접 시세를 알아보는 것이다. 시세를 묻기조차 어렵다면 포털사이트를 이용해서라도 검색해야 한다. 토지 경매의 장점은 경매로 나오기 전 감정평가가 6개월 전 시세를 반영하기 때문에 뜨거운 지역일 수록 감정평가액은 이점이 될 수 있다.
마지막으로 시세에 맞춰, 그리고 그 토지가 가진 악재와 지리적 이점을 생각해 나름의 낙찰가액을 맞춰보는 것이다. 경매사이트에서는 해당 경매물건이 낙찰이 되면 그 정보 역시 공개하고 있어 나의 낙찰가액과 맞춰보기 수월하다.
여기서 주의할 점은 처음부터 너무 뜨거운 지역의 토지로 공부하지 말라는 것이다. 대표적으로 제주도 땅의 낙찰가액은 비정상적이다. 적당히 내가 잘 아는 지역부터, 그 주변의 호재부터 차근차근 따져보며 나만의 모의경매를 진행해 보자.
간단하지 않은가? 이외의 고려사항이나, 깊이 파고드는 것은 배제한 상태로 날 것 그대로의 모의경매방법을 설명했다. 하지만 이것만으로도 충분한 도움이 된다.
경매에 호기심이 갖고 있다면 우선 경매에 대한 공부와 경험이 우선이다. 그것이 초보투자자들이 공포증을 이겨낼 수 있는 하나의 수단이 될 수 있다.
정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장
