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| 5호선 및 9호선 연장 등 호재로 투자가 활발히 이뤄지고 있는 하남 미사지구에 분양 중인 한 상가 모습.(사진제공=부동산일번가) |
서울 강동구 길동에 거주하는 50대 중반의 직장인 김오성씨는 회사 정년퇴직을 앞두고 노후대비 목적으로 2015년 5월 위례신도시 신축 상가의 분양대금 70%를 금융권의 대출을 활용해 분양받고 임대업을 시작했다. 실제 부동산임대업은 소득율이 높아 세부담이 커서 배우자 등과 공동명의로 상가를 취득하는 것으로 하고 사업자등록을 하면 소득을 분산할 수 있어 절세할 수 있다는 세무대리인의 충고를 듣고 김씨는 배우자와 공동명의로 사업자등록을 하였다.
대출이자를 임대수입에서 꼬박꼬박 지불하고 남은 수익이 제법 쏠쏠하던 차에 2016년 종합소득세 신고 때문에 평소 거래하던 세무사사무실을 방문해 소득세 신고를 마쳤다. 그런데 관할세무서에서 김씨가 소득세 신고내용 중 지급이자는 필요경비로 인정되지 않는다며 지급이자에 대한 세금을 추징했다. 이유를 살펴보자.
◇ 자기자본보다 대출 최대한 활용
퇴직을 앞둔 장년층은 물론 20~30대 젊은층도 수익형 부동산 시장에 몰리고 있다. 사람의 기대수명이 늘어나고 있지만 돈 걱정 없는 노후생활을 보내기에는 아직 부족한 연금제도 때문으로 분석된다.
나이가 들면 어쩔 수 없이 자의든 타의든 현업에서 퇴직을 해야 하고 인생의 내리막길에서 생계를 유지하기 위해 새로운 직업을 찾아야 한다. 그러나 현재 청년실업률이 사상 최대치를 갱신하는 등의 상황에서 노년층을 받아주는 곳은 그리 많지 않다. 그렇다고 창업을 하자니 퇴직금을 담보로 모험을 하기도 두렵고 진퇴양난이 아닐 수 없다.
그래서 노후대비용이나 재테크로 사람들이 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 눈을 돌리고 있는 실정이다. 수익형 부동산 투자의 경우 100% 자기자본을 가지고 투자하기보다는 최대한 대출을 이용해 투자하는 방식이 대부분이다.
대출을 이용한 투자방식은 지금처럼 초저금리 시대가 지속된다면 수익형부동산 투자의 수익률을 높이는데 있어서는 현명한 투자로 보여진다.
◇ 사업자금 대출 이자 절세혜택 챙겨야
절세방법으로도 꼽힌다. 사업자금 마련을 위해 대출을 받았다면 대출이자를 필요경비로 처리하여 세금을 줄일 수 있다.
대출금의 경우 소득세 계산시 경비처리가 되지 않지만, 대출금에 대한 이자는 경비처리가 가능하기 때문이다.
그러나 뭐든지 과하면 독이 되는 법, 수익형 부동산 투자에서 대출이자를 경비처리할 때 주의사항에 대해서 살펴보자.
우선 자산을 초과하는 대출금은 이자에 대한 경비처리가 불가능하다는 점이다. 현행 소득세법에서는 ‘부채가 사업용 자산을 초과하는 금액에 대한 지급이자는 필요경비에 산입하지 않는다’고 규정하고 있기 때문이다.
대출금이 사업용 자산을 초과하지 않는다고 생각해 무턱대고 이자를 계속 경비처리 하는 것도 위험한 행위다. 대부분의 사업용 자산은 시간이 지날수록 ‘감가상각’이 일어나 자산규모가 줄어든다는 점을 간과한 사업자가 종종 저지르는 실수중 하나다.
감가상각을 감안해 자산보다 대출금이 더 많아지지 않도록 주기적으로 자산을 점검하고, 초과분의 대출금부터 갚아나가야 한다.
또 이자로 지출했음을 증명하는 증빙서류를 갖추고, 반드시 장부에 기재해야 한다. 여기서 주의할 점은 경비율로 소득금액을 추계계산한 것은 경비로 인정하지 않는다는 것이 세무전문가들의 조언이다.
◇ 사용용도 따라 필요경비 여부 결정
마지막으로 김씨 부부처럼 부동산임대 공동사업을 위해 부동산 취득 관련 출자자금에 소요된 차입금의 지급이자는 경비처리 할 수 없다는 점이다.
부동산을 취득하기 위해 대출한 금액은 임대 공동사업장의 총수입금액을 얻기 위한 목적이므로 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 볼 수 없다는 것이 그 이유다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산 투자시 대출을 받아 사용한 용도에 따라 필요경비로 인정 여부가 결정되므로 사용용도를 객관적으로 밝혀 지급이자 처리가 되는지부터 명확히 밝히는 것이 절세에 있어 중요하다”며 “수익형 부동산에 대출금이 포함될 경우 자녀 등에 증여시 증여세 부담을 줄일 수 있다는 절세효과 이외도 실제 투자금도 줄어든다는 장점도 있지만 공실리스크를 줄여주는 입지인지도 꼭 따져본 후 투자에 임해야 한다”고 말했다.
한장희 기자 jhyk777@viva100.com
