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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
토지뿐 아니라 상가나 주택 투자에서도 가장 먼저 고민할 것은 ‘어디에 투자해야 할까’다. 부동산 투자의 80%는 입지분석에 있다고 할 수 있을 만큼 ‘어디에’ 투자하느냐가 중요하다. 많은 사람들은 필자에게 투자가치가 있는 곳이 어딘지 묻는다. 그리고 앞으로 어떻게 투자해야 하는 지 말이다.
필자도 궁금하다. 특히 변수가 많은 수익형부동산 투자에서는 이러한 것이 늘 조심스럽다. 필자가 수익형부동산 투자에서 실패도 해보고, 수익을 내보며 깨달은 것은 ‘성공’에 가까운 투자에는 한가지 법칙이 존재한다는 것이다.
예를 들어보자. 회사 근처 허름한 식당도 20~30년간 꾸준히 자리를 잡은채 장사를 하는 곳이 있고, 프랜차이즈 업체가 들어와도 5년을 못 버티고 떠나가는 곳이 있다. 수익형부동산도 마찬가지다. 공실이 늘상 있는 곳이 존재하는가 하면, 임차인이 나가자마자 바로 새 입주자를 찾는 그런 곳이 존재한다. 큰 틀에서 보면 현재의 부동산 시장도 그러하다.
서울권 아파트값이 고공행진중인 반면, 지방은 반대 양상을 보이고 있다. 부동산도 결국 ‘빈익빈부익부’ 현상이 일어나고 있는 셈이다. 물론 서울 전체에서 과열양상이 일어나진 않는다. 몇몇 지역 아파트만이 차익을 볼 수 있다. 대표적인 지역이 강남이고, 강남의 재건축단지 인근이 되는 것이다.
주목해야 하는 것은 왜 이렇게 일정 지역에만 수요가 미친듯이 몰리냐는 점이다. 중심에는 기반시설과 교통요건이 있다. 강남이라는 곳은 산업, 경제, 브랜드 이미지가 복합적으로 만들어낸 선망의 공간이다. 그리고 실제로 같은 기능을 하는 이곳을 중심으로 국가의 주요 교통망, 주요도시사업 등이 개발된다. 다시 말해 앞으로 투자해야 할 지역 역시 이와 크게 다르지 않다. 강남으로 이어지는 길이 짧아지는 지역, 인접한 지역 등에 투자하라. 그 지역이 강남으로 모여드는 사람들의 차선책이 될 곳이다. 대표적인 곳으로는 강남 재건축 단지 인근이 1순위가 될 것이고, 지가상승과 더불어 수요자들이 몰릴 곳으로는 하남, 과천 등이 강남과 인접해 그 차선책이 될 곳으로 보인다.
지방 역시 얼마나 서울과 가까워지고, 교통이 편리해지는 지에 따라 수익률이 달라질 것이다. 어떤 종류의 부동산 투자를 하건 위의 두가지 요소와 가까워질 곳. 그것에서부터 투자 후보지를 추려라. 이 투자지 선정이 이루어진 이후에 부동산분석으로 접근한다면 조금더 안정적인 다세대투자와 다가구투자가 가능할 수 있을 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
