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| 정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장 |
토지의 지적도를 확인하거나, 이용규제 등을 확인하다 보면 ‘용도지구’나 ‘용도지역’이라는 단어를 마주하게 된다. 흔히 같은 뜻으로 생각해 지나치기 마련인데, 이 둘을 그냥 지나치는 것은 그리 간단한 문제가 아니다.
먼저 용도지역이란 토지이용과 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한사항 등을 나눠 도시관리계획으로 지정하는 것이다. 예를 들어 농림지역과 도시지역의 차이를 떠올려보자. 농림지역에서는 농사와 관련된 사항만 가능하고, 공장이나 상가를 지을 수는 없다. 그러나 도시지역에서는 집도 지을 수 있고, 건물의 층수도 다양하게 지을 수 있다. 다시 말해 용도지역은 각 ‘토지의 한계를 미리 지정’하고 있기때문에 겹침이 있을 수 없다. 우리가 말하는 ‘지가’ 역시 이 용도지역에 따라 다른 값어치가 매겨지곤 한다.
그렇다면 용도지구는 무엇일까. 용도지역의 제한사항을 기준으로 안전 및 미관, 경관을 부가적으로 추가 지정하는 것이 바로 용도지구다. 보통은 용도지역으로만 제한하기 어려운 혹은 제외사항이 포함된 것이기 때문에 중복지정이 가능하다. 필자는 농지에 투자할 경우 ‘계획관리지역(용도지역)’을 주목하라고 주장하곤 한다.
용도지역은 계획관리지역에 해당하는 곳에 건축을 하게 될 경우 건폐율은 40% 이하, 용적률은 50~100%에 해당된다. 그러나 용도지구가 자연취락지구에 동시 해당된다면 건폐율이 60% 이하로 그냥 계획관리지역인 토지보다 넓게 건물을 지을 수 있게 된다는 의미가 된다. 이 경우는 용도지역이 가진 제한사항이 용도지구에 의해 완화된 경우이지만, 용도지구에 의해 오히려 엄격한 규제를 갖게 될 수도 있다. 물론 지자체에 따라 조금씩 그 규정이 달라질 수도 있으니 확인이 필요하다.
우리는 ‘용도구역’의 존재도 잊어선 안된다. 용도구역도 ‘용도지역과 용도지구’의 제한을 강화 혹은 완화하는 것이다. 이 세가지의 차이점을 굳이 나누자고 한다면, 용도지역을 기준으로 용도지역의 기능과 미관 경관이 목적인 것은 용도지구, 용도지역과 용도지구에 규제를 강화한 것을 용도구역이라 생각하면 조금 쉽게 이해할 수 있을 것이다.
같은 말인 듯 다르며 어쩌면 토지 투자시 큰 변수로 작용할 수도 있는 ‘용도 3형제’, 이들을 잘 주목하고 스스로 토지를 분석할 수 있는 그런 투자자가 될 수 있도록 하자.
정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장
