[비바100] "내 집 있지만 소득 적어 매달 마이너스 찍는 50대"

# 대기업에서 25년을 근무하고 지난해 은퇴한 김정은씨(여·55)는 외아들(30)과 살고 있다. 김씨는 부동산 자산으로 경기도 광교와 용인에 각각 9억원(거주), 5억원 상당의 아파트를 갖고 있다. 금융자산은 예금 3억원, 펀드 3000만원을 보유하고 있다. 현재 혼자 살기에 넉넉한 ‘내 집’을 보유하고 있고, 10여년 후부터 받을 국민연금 등을 감안해 보면 김씨의 노후는 경제적으로 큰 문제가 없을 것으로 보고있다.

다만, 소득이 지출에 비해 적어 매달 현금흐름이 마이너스가 나고 있어 불안감을 느낀다. 김씨의 소득은 반전세를 내 준 아파트 임대수익인 월 80만원이 전부인 반면 지출은 각종 공과금과 개인 생활비를 합쳐 120만~150만원이다.

또한 올 겨울 결혼할 아들의 신혼집 마련에 힘을 보태주고자 은행 예금에서 1억5000만원이라는 목돈을 내어줄 계획이라 자산 포트폴리오 운용에 고민이 생긴다.

 

◇ 부동산 다이어트, 세금 점검으로 ‘자산 누수’ 극복

김씨는 이미 직장에서 은퇴를 했고 당분간 재취업은 어려울 것으로 예상하고 있다. 수입은 현재 아파트 월세를 통한 80만원이 전부이면서 주거 생활비와 용돈 등으로 150만원 가까이 지출하고 있다.

국민연금 공·사적연금은 10여년 후부터 기대할 수 있는 상황이다.

먼저 김씨 자산의 대부분을 차지하는 것은 ‘부동산’이다.

다행히 저금리가 계속되면서 풍부해진 유동성 자금들이 부동산시장으로 유입되고 있고, 전셋값 상승과 각종 부동산 규제 완화책 덕택에 주택 가격이 오름세를 보이고 있는 상황이다. 그러나 아파트 입주 물량이 내년, 2018년에 몰려있어 아파트와 오피스텔의 공급과잉 전망도 계속해서 나오고 있다.

국토교통부가 7월 미분양주택을 조사한 결과 6만3127호로 집계됐는데, 이는 2013년11월 이후 ‘최고’ 수준이다. 미분양주택은 4월 5만3816호, 5월 5만5456호, 6월 5만9999호로 계속 증가하는 추세다. 게다가 김씨는 자녀가 독립을 하는 내년 봄부터는 60평대 아파트에 혼자 거주하게 된다. 혼자 살기에 큰 규모다.

따라서 거주 아파트를 매각 후 1인 가구에게 적당한 평형의 아파트나 주택으로 옮긴다면 부동산 변동성에 따른 위험을 낮추고, 차액을 활용한 금융·기타 투자로 추가 수입을 기대할 수 있다.

세무적인 부분도 꼼꼼히 확인해 ‘돈 새는 틈’이 어딘지도 점검해 보자.

현재 월 80만원씩 받고 있는 주택 임대사업의 연간 수익은 1000만원 가량으로, 소득 신고 대상인 2000만원에 미치지 못한다.

그러나 2019년부터는 소득신고 대상이 되기 때문에 향후 부동산 전·월세 가격 변화와 정부의 정책에 관심을 기울일 것을 권한다.

만약 주택을 매도한다면, 주택이 두 채이므로 각각의 양도 차익이 얼마나 되는지 확인해봐야 한다.

양도 차익이 적은 것 먼저 양도해야 양도차익이 큰 나머지 한 채에 대해 1가구 1주택 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 현재 임대를 준 아파트가 84㎡ 이하인 경우 임대사업자 등록을 하고 나머지 한 채를 본인이 2년 이상 보유하고 거주했다면 비과세 혜택 대상이 된다.

또한 조만간 결혼할 아들에게 1억5000만원을 증여할 계획이라고 했다. 이런 경우 5000만원은 비과세 한도로 제외한 후 1억원에 대한 증여세액이 900만원이 발생한다.

증여세를 물지 않는 방법으로는 차입약정서를 작성해 대여형태로 가능하며 이때는 자녀로부터 이자수령 및 원금 상환이 지켜져야 한다.


◇ ELS, 주택연금으로 소득절벽구간 극복

소득 절벽구간에서 느끼는 불안감, 일시적으로 발생할지 모를 자금 부족을 해결하기 위해서는 지키기뿐만 아니라 불리기도 중요하다.

현재 있는 자산의 원금을 지키려고 하기보다는 증여 후 남는 1억5000만원과 아파트를 옮긴다면 남는 자금으로 매월 정기적으로 나오는 금융상품을 활용하길 권한다.

아울러 국민연금공단(www.nps.or.kr)에서 내 예상 시기와 연금액을 조회해 보면 미래에 매월 얼마정도의 추가 수익을 얻을 수 있는지, 이를 어떻게 활용할 수 있는지 전망해 볼 수 있다.

앞으로 국민연금이 나오기 전 10년 동안은 거치식 비과세한도 2억원 한도 내에서 개인연금보험을 활용할 수 있다.

총 수령 기간을 정해 매월 연금으로 원금과 이자를 나눠 지급 받는 방법도 있다. 안정적인 수령방법으로 현재 2.7%대의 공시이율과 최저 보증이율의 혜택과 10년 유지 시 비과세 혜택도 있다.

나머지 자금은 1% 초반의 정기예금 대비 3~4배 수익율로 꾸준히 인기를 끌고 있는 ELS(주가연계증권) 상품을 활용하기 권한다. 현재 녹인 45(주가지수가 55% 하락하지 않으면 손실이 나지 않는) 매월 이자지급식 ELS 투자 상품에 투자하면 1억원당 세후 35만원을 기대할 수 있다.

ELS 상품의 기초 자산과 투자 시기를 분산해 투자 한다면 유동성은 늘리고 위험을 크게 감내하지 않더라도 이자 수익을 기대수 있을 것이다.

현재 시점 기준으로 60세인 분이 9억원의 아파트를 주택연금으로 신청한다면 매월 204만원을 종신토록 받는 방법도 고려해볼만 하다.

본인이 종신토록 거주하면서 연금을 받다가 상속시에는 금액을 정산해 남은 금액은 상속인에게 상속 되기 때문이다. 필요할 때 주택연금을 활용할 수 있다는 것을 알고 있다면 보다 든든하게 노후생활을 즐기실 수 있을 것이다.

노후 준비의 첫 시작은 노후를 위한 자금이 얼마나 필요하고 현재 얼마나 준비가 돼 있는지를 점검해 보는 것이다.

고정 수입이 적어 불안감이 든다면 내가 생각하는 윤택한 삶의 모습, 합리적인 자산관리가 무엇일지 고민해보자.

김현섭 KB국민은행 강남스타PB센터 팀장