[비바100] 부부 공동명의 부동산 재테크, 세금먼저 알아야

저금리기조가 지속되면서 부동산 투자에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 은행에 목돈을 맡겨도 이자소득세를 제하고 나면 사실상 마이너스금리로 돈을 불릴 수 없어서다. 최근에는 노후를 대비하고 세금을 줄이기 위해 부부 등 공동명의의 부동산 재테크가 크게 늘고 있는 추세다. 

 

하지만 공동명의라도 무조건 절세효과를 볼 수 있는 것은 아니다. 용도와 처분에 따라 오히려 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문에 전략이 필요하다고 전문가들은 조언한다. 

 

 

(사진=게티이미지뱅크)

◇ 취득세·재산세는 절세효과 없어

최근 부동산 재테크에서 가장 큰 이슈는 공동명의에 따른 세금 문제다. 부동산은 취득세를 시작으로 재산세, 종합부동산세가 부과되기 때문에 만만치 않은 세금을 낼 각오를 해야 한다.

취득세는 주택인 경우 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율로 세금을 부담한다. 주택 이외의 부동산에는 4.6% 세율이 적용된다. 취득세율은 취득금액을 기준으로 단일세율이 적용되기 때문에 공동명의로 해도 총액은 변하지 않는다.

최근에는 증여를 위해 자녀들까지 나눠 지분등기를 하는 경우도 늘었다. 배우자간 증여는 10년간 6억원 배우자공제가 적용돼 실제 부담하는 증여는 없다. 하지만 공제를 초과하는 금액에 대해서는 금액에 따라 10~50%의 증여세를 부담해야 한다. 성인 자녀는 5000만원, 미성년자는 2000만원까지 증여세가 없다. 때문에 미리 증여를 대비해 가족 명의로 부동산을 취득하는 경우도 늘고 있는 추세다.

재산세도 공동명의 혜택은 없다. 공유재산인 경우 지분에 해당하는 부분에 대해 각 세금을 부담해야 한다. 세액 산출시 공동명의인 경우에도 부동산시가표준액을 기준으로 세액을 산출한 후 지분별로 분담하게 된다. 이 때문에 공동명의라도 재산세는 줄지 않는다.


◇ 종부세, 임대소득은 유리

종합부동산세(종부세)는 부부합산에서 부부별산으로 전환됐기 때문에 공동명의로 지분을 나누면 공동명의자가 각각 공제금액을 적용받을 수 있어 절세 효과를 볼 수 있다. 공제액은 주택의 경우 6억원(1세대 1주택자·9억원), 나대지 등 종합합산토지는 5억원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억원이다.

부부공동명의의 경우 부부 중 한사람만 소득이 있다면 소득이 없는 사람은 취득자금과 출처에 대한 소명 요청을 받기도 한다. 이때 소명하지 못하면 증여세를 부과받을 수 있다. 공동명의로 재산이 증가한 사람에게는 건강보험료가 추가될 수 있으므로 세금 외적인 부분도 함께 고려해야 한다.

임대소득세도 공동명의가 유리하다. 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 차감한 소득금액에서 소득공제를 차감하고 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용한다. 따라서 공동명의의 경우 적용받는 누진세율 구간이 낮아져 절세효과가 있다. 단 공동임대사업자의 대출이자는 필요경비로 인정되지 않는다.


◇ 부동산 보유기간 짧을수록 세금 부담은 높아져

부동산은 보유한 기간이 1년 미만이면 50% 세율이 적용된다. 1년 이상 보유하면 5단계 초과 누진세율이 적용되기 때문에 최소 2년 이상 보유하는 것 좋다. 특히 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용하기 때문에 오래 보유할수록 양도소득세 부담이 적어진다.

공동명의 부동산은 과세표준을 개인별로 산정하기 때문에 단독명의에 비해 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 그러나 1세대 1주택 등 양도소득세 비과세 대상에 해당되거나 2년 미만의 단기보유나 미등기 양도는 누진세율이 아닌 단일세율이 적용되기 때문에 공동명의라도 양도소득세 절감효과는 적다.

2개 이상 주택을 보유하고 있다면 처분시기도 잘 파악해야 한다. 2개를 동시에 처분하면 양도차익도 2곳에서 발생할 수 있기 때문이다. 각 다른 연도에 매각하면 양도차익이 분산돼 세율도 낮아져 세 부담은 더 줄어들 수 있다. 처분할 때는 작은 주택부터 처분하는 것이 좋은 방법이다.


◇ 수익형 상가도 공동명의 절세효과

수익형 부동산의 대표격인 상가는 아파트와 달리 전매제한이나 투자방식에 대한 규제가 없다. 때문에 주택과 달리 건물과 토지의 재산세를 분리 과세하고 건물 부분에 대해서는 종부세를 부과하지 않는다. 단 토지 부분은 개인별로 합산해(비사업용 토지 제외)해 누적 공시지가가 40억원을 넘어설 때만 종부세를 부과한다.

상가도 공동명의로 투자하면 절세효과를 얻을 수 있다. 예를 들어 단독으로 연간 6000만원의 임대소득을 얻었다면 소득세와 지방소득세 등으로 900여만원의 세금을 내야 한다. 하지만 공동명의로 상가를 취득하면 각각 300여만원씩으로 세금이 낮아져 총 680여만원을 부담해 연간 230여만원의 세금을 줄일 수 있다. 다만 배우자를 공동명으로 한다면 임대소득에 따른 건강보험 인상 등 추가적인 비용이 발생할 수 있어 이를 고려해야 한다.

 

최재영 기자 sometimes@viva100.com

도움글: KB금융지주경영연구소, 하나금융경영연구소