[비바100] 아버지소유 15억 주택으로 임대소득 노리는 50대 부부 재무설계

◇ 부담부 증여 활용해 상속세를 절세하자

아버지 소유의 다가구주택은 30여년이 지난 노후화된 주택이지만 도로 가에 위치한 지리적 특성상 토지가격이 지속 상승할 가능성이 있는 주택이다. 시세로 따지자면 약 15억원 수준이 되겠지만 2016년 현재 개별주택가격이 약 7억2000만원으로 낮게 고시돼 있다.

또한 신축을 위해서는 토지의 소유권 또한 P사장에게 이전하신 후 재허가 요청이 이뤄져야 한다.

가장 적절한 방법은 부담부 증여를 활용하는 방법이다.

시세가 드러나지 않고, 매매거래사례도 없는 주택의 특성상 정부에서 고지해주는 기준시가, 즉 개별주택가격으로 증여신고가 가능하다.

그리고 거래은행을 통해 감정평가를 거치지 않고 담보대출을 3억원까지 받을 수 있다고 가정한다면, 7억2000만원에서 3억원을 제외한 4억2000만원은 P사장과 P사장의 배우자가 각각 2억1000만원씩 증여를 받게 되면 P사장의 경우 직계비속으로 5000만원, P사장의 배우자의 경우 기타친족으로 1000만원의 증여 공제를 적용받게 되고, 약 5000만원의 증여세 납부를 통해 다가구주택의 등기이전이 가능해 진다. 물론 취득세 또한 2400만원 가량이 소요돼 대략 7400만원의 세무 부담이 발생한다.

그러나 이 주택을 신축해 아버지 소유의 토지가치가 상승한다고 가정 했을 때 향후 발생하는 상속세의 부담보다는 훨씬 유리한 조건이며, 3억원에 해당하는 부채는 아버지로부터 P사장이 인수하는 조건이 됨으로 양도거래가 되고 1세대1주택으로 양도세는 발생하지 않는다.



◇ 부부공동 명의를 활용하자

부담부 증여를 P사장과 배우자가 공동으로 이전 받는 이유는 P사장의 사업 특성에 기인한다.

P사장의 경우 도매상 4곳을 운영하면서 1곳은 본인, 1곳은 배우자, 1곳은 아버지, 1곳은 어머니 명의로 분산해 각각 운영하고 있다. 이미 배우자의 소득 출처 일부가 노출돼 있으므로 향후 건물 신축시 자금출처 조사 문제에서도 공동 대응이 가능하고, 공동 임대사업자로 등록해 소득세를 분산 시킬 수 있는 장점이 있다.


◇ 미신고소득 관리는 철저히

꽃시장 도매업의 특성상 현금거래가 빈번히 발생하는 것은 이미 과세관청도 충분히 인지하고 있다. 그리고 매출규모가 큰 인근 사업장에는 이미 세무조사를 통한 탈루소득에 대한 과세 강화가 실시되고 있는 바, 현재 40% 정도만 오픈되고 있는 실소득의 비율을 매년 단계적으로 5% 정도씩 늘려가는 작업을 실시해 향후 70% 수준까지는 양성화 시키는 것이 향후 고객님의 자금 활용과 세무 리스크를 줄이는데 유리하다.

한화생명 경인FA센터 이광연FA