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| 정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장 |
올 들어 법원경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 73%를 기록했다고 한다. 이는 역대 최고 수준이다. 게다가 매년마다 경매 낙찰가율 및 입찰 건수가 최고치를 갈아치우고 있다.
특히 전세난이 과열됨에 따라 경매시장에서 내 집 마련을 하려는 사람들이 늘어남에 따라 경쟁률이 더욱 높아질 전망이다.
필자가 실제 경매에 입찰해 본 결과 초보자일수록 토지경매에 임하는 것이 안전하다는 결론이 내려졌다. 그 이유는 다음과 같다.
우선 토지경매투자시 복잡한 명도절차가 적다는 점이다. 경매투자시 주거용이나 상업용 부동산에 투자할 경우에는 복잡한 명도절차가 존재한다.
많이 겪어본 사람들이야 능수능란하게 해결할 수 있지만, 초보자들 입장에서 전문가의 도움이 없다면 명도이전은 상당한 부담이 된다.
그러나 토지는 타 수익형부동산처럼 임차인이 있는 것도 아니고 복잡한 권리를 내세우는 경우가 많지 않다.
두번째로는 거래의 안정성이다. 토지라는 매물이 나타났을 때 초보자들이 걱정하는 몇 가지. 예를 들면 기획부동산이 아닌지, 중개업자가 과장되게 소개하는것은 아닌지에 대한 걱정이 줄어들 수 있다.
법원은 그저 ‘이러이러한 이유로 해당 토지가 경매에 나왔다’라는 입장에서 경매물건을 세상에 내놓기 때문이다.
또 결국에 입찰을 하고 낙찰받는 곳이 법원이다 보니 쓸데없는 안정성 걱정과는 거리가 멀다. 더불어 감정평가서에는 토지에 대한 자세한 사항도 엿볼 수 있다.
마지막으론 경락대출의 마법이 있기 때문이다. 토지경매투자를 하면 ‘경락대출’이라는 것을 받을 수 있다.
무려 낙찰가의 70%까지의 대출금을 받을 수 있는셈인데, 소액투자자들에게는 좋은 소액재테크 방법이 되는 것이다. 게다가 대출이율이 요즘처럼 높지 않을 때는 더욱 유용하게 활용이 가능하다.
물론 단점도 존재한다. 감정평가서를 100% 믿을 수 없거나 현황을 제대로 확인하지 못하는 경우, 법적지상권 설정 등 몇몇 장애요인들이 존재한다.
그럼에도 불구하고, 토지경매는 초보투자자들에게 단점보다는 장점과 투자연습을 할 수 있다는 점에서 매력적인 곳이다.
지금은 과거와 달리 낙찰가율이 감정가액을 훨씬 넘어버려서 오히려 일반토지투자가 더 이득인 경우도 심심치 않게 발견할때도 있지만, 정말 소액이라면, 그리고 토지투자에 대한 일종의 투자연습이 필요한 경우엔 토지경매투자를 적극 활용해보길 바란다.
정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장
