[비바100] 주식시장서 투자대안으로 떠오르는 부동산

국내 증권시장에서 ‘부동산’이 투자 대안으로 떠오르고 있다.

저금리·저성장 시대로 정부도 재정감소에 시달리고 있다. 반면 금리가 낮다 보니 투자처를 찾지 못하는 부동자금은 날로 늘어가는 추세다.

이에 따라 부동산 시장의 직·간접 투자시장이 활성화되고 있다. 부동산신탁, 리츠(REITs·부동산투자신탁), 민간디벨로퍼 등 부동산 금융이 주목받는 배경이다.

증권시장이 박스권에 갇혀 있는 반면 부동산시장이 회복세를 보이는 점도 투자자들의 관심을 모은다. 삼성증권에 따르면 지난 20일 기준으로 5월 서울 주택매매거래량은 1만1741건이다. 영업일 기준 환산시 5월 전체 거래량은 약 1만7600건으로 추정된다. 이는 지난 5년 평균치를 44.5% 웃도는 수준이다.

국토교통부는 지난해 부동산 투자 뮤추얼펀드인 리츠의 결산보고서를 분석한 결과 자산운용 규모가 18조6000억원으로 집계됐다고 밝혔다. 또한 평균 배당수익률도 8.1%를 기록해 전년(6.1%) 대비 1.9%포인트 증가했다. 지난해 코스피 상장사 시가배당률은 1.74%에 불과하다.

거액이 드는 부동산 투자의 대안으로 수익형 부동산 관련 종목에도 관심이 높아지고 있다.

주택과 오피스, 휴양리조트부터 민자사업 활성화를 감안한 인프라 관련 투자는 물론 막대한 부동산을 보유한 자산주도 관심사다.

 

◇ 리츠, 관심 받는 이유는

리츠는 주식발행을 통해 다수의 투자자들에게서 자금을 모아 부동산이나 관련 상품에 투자하고, 이익을 되돌려주는 회사다.

개인투자자가 소규모 자금으로 대형 부동산에 투자할 수 있다. 상장 리츠는 필요할 경우 보유주식을 팔아 현금화도 가능하다.

가장 눈에 띄는 점은 수익성이다. 리츠는 주주에게 매년 배당가능이익 중 통상적으로 90% 이상을 의무적으로 배당한다. 배당 재원은 리츠 자산을 구성하는 부동산 임차인의 지불 임대료다. 덕분에 배당수입이 안정적이고 예측 가능하다.

리츠가 주주에게 수익의 대부분을 배당하는 이유는 세금 때문이다. 리츠가 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세를 거의 내지 않는다.

실물자산인 부동산에 투자하기 때문에 투자가치가 급락할 위험이 낮고, 최악의 경우라도 보유부동산을 처분해 원금 손실의 최소화가 가능하다.

연기금 등 기관투자가가 대체투자수단으로 리츠에 주목하는 이유다. 최근 들어 정부에서도 리츠산업경쟁력 제고방안을 내놓는 등 향후 시장 활성화 가능성이 높다.

다만 한국의 리츠는 그 설립 취지와는 달리 개인투자자가 접근하기는 조금 어렵다. 사모와 기관투자가 중심으로 운용되고 있기 때문이다.

지난 4월말 기준으로 국내 리츠는 총 131개다. 이 가운데 정작 주식시장에 상장된 리츠는 광희리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호 등 3개에 불과하다.

수익률은 선방했다. 광희리츠는 올 들어 27.78% 상승(27일 종가 기준)했고, 케이탑리츠는 48.93% 급등했다. 트러스제7호만 13.52% 하락했다.


◇ 부동산 투자, 상장종목에서 찾는 대안

부동산에 투자하는 방법은 리츠만이 아니다. 부동산펀드(REF)도 있고, 프로젝트금융투자회사(PFV)도 있다.

금융시장을 통한 부동산 투자의 문제는 상품이 제한적이며, 리츠의 사례처럼 개인이 접근하기는 어려운 것이 많다는 점이다.

시장 전문가들은 부동산금융 산업 발전과 관련이 높은 종목에 주목하고 있다.

이와 관련해 장문준 하이투자증권 연구원은 “한국에서도 본격적인 리츠 시장의 성장과 이에 따른 부동산업의 선진화가 기대되는 상황”이라며 “자산관리회사(AMC)를 설립해 리츠 시장에 뛰어들 가능성이 높은 기업에 주목해야 한다”고 조언했다.

일본에서는 대형 부동산 디벨로퍼가 금융구조를 적극적으로 활용, 가치사슬을 확장하며 성장해 왔다. 한국에서도 정부의 공모리츠 활성화 추진에 따라 일본과 비슷한 모습이 나타날 가능성이 크다.

이를 감안해 한국의 대표적 디벨로퍼인 현대산업, 기업형 임대주택사업에서 적극적 모습을 보이고 있는 대림산업 등에 주목하라는 설명이다.

박세라 신영증권 연구원은 주식시장에 상장된 기업들 가운데 리츠와 비슷한 수익구조를 가진 기업과, 향후 리츠 사업으로 나가고자 하는 기업에 주목하라고 조언했다.

박 연구원은 크게 주택, 오피스, 휴양리조트, 복합, 인프라, 자산주로 나눠 투자처를 제시했다.

주택부문에서는 현재 정부의 리츠 활성화 정책에 힘입어 뉴스테이 사업을 적극적으로 펼치고 있는 한국토지신탁, 대림산업을 추천했다.

오피스 빌딩 부문에서는 SKD&D와 상장리츠사인 케이탑리츠가 있다. 최근 소득 양극화와 고령화와 함께 휴양리조트업이 부상하고 있는 가운데, 콘도운영을 통한 안정적인 수익창출이 예상되는 에머슨퍼시픽과 용평리조트도 있다.

복합부동산 분야에서는 향후 주택뿐 아니라 유통, 오피스, 호텔 등 다양한 분야에서 수익부동산 개발이 기대되는 현대산업과 서부T&D가 있다.

정부와의 사업으로 안정적인 현금흐름이 보장된 인프라 부문에서는 국내 유일의 인프라 펀드 상장사 맥쿼리인프라가 있다.

마지막으로 우량한 부동산을 보유하고 있으나 아직 개발되지 않은 자산이 축적되어있는 자산주(BYC, 한일시멘트)도 투자의 대안으로 지켜볼 필요가 있다는 설명이다.

유병철 기자 ybsteel@viva100.com