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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
노년에 펜션이나, 게스트하우스를 운영하고 싶어하는 이들이 적잖다. 필자 역시 은퇴 후에 펜션을 운영하고 싶은 소망이 있다. 몇 년 새 펜션과 게스트하우스 등 관광 숙박업소가 우후죽순 생겨나면서 ‘얼마나 경쟁력을 갖췄느냐’가 관건이 됐다.
필자는 숙박업을 하고자 하는 실수요자들에게 농가주택을 활용한 농어촌 민박사업을 추천하고 싶다. 최근 쾌적한 환경을 원해 농가주택을 찾는 사람이 늘어나고 있고, 농촌체험을 하기 위해 농어촌 민박을 찾는 이도 적지 않다.
그러나 이런 용도로 농가주택을 활용하려 한다면 몇 가지 조건이 있다. 시골에 있는 주택들은 관습상 이유로 미등기 주택인 경우가 많다. 덕분에 매매계약시 매매대상에 토지와 지상건물을 함께 표기해야 한다. 또 주택의 노화도에 따라 리모델링을 해 농어촌 민박사업 여부를 알 수 있는데, A등급 건물은 크게 손을 보지 않아도 되지만, C등급 등 낮은 등급 주택의 경우에는 리모델링이라기 보다 ‘건설’을 해야 할 수 있으므로 투자시에 주의가 요구된다.
가장 적당한 것이 바로 B급 주택이다. 외벽이나 담장 등을 손보고 예쁘게 리모델링하는 수준에서 이목을 집중시킬 수 있다.
농어촌 민박은 숙박시설이 아니라 단독주택을 이용한 것으로, 본래 농어촌민의 소득을 늘릴목적으로 행해지는 숙박, 취사 시설 제공 사업이다. 따라서 다른 숙박업과 같은 법 규제를 받지는 않지만, 건물의 연면적에 제한이 있고, 객실 역시 7실 이하여야 한다.
특히 농어촌민박사업은 실수요자들에게 특화돼 있다. 주인이 직접 거주하며 운영하거나, 투자자가 현지인에게 위탁할 시에는 연 1800만원 이하 범위에서 소득세를 감면 받을 수 있다.
만약 내 자금이 소액이라면, 그리고 실수요 목적으로 토지투자를 하려한다면, 그 땅 위에 농가주택이 있다면 농어촌민박을 시작해 보는 것은 어떨까. 펜션 사업을 시작하기 전 공부라 생각한다면 적은 투자금으로, 꽤 많은 경험을 할 수 있는 유익한 시간이 될 수 있을 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
