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| 전은규 대박땅꾼의 부동산 연구소 소장. |
최근 부동산 투자 트렌드를 살펴보면 자산가들과 여윳돈이 있는 사람들이 대출을 끼고 상가빌딩 투자를 진행하는 경우를 많이 볼 수 있다. 소형상가빌딩은 7개 남짓의 점포만을 관리하면 돼서 난이도가 쉬운 편에 속한다. 특히 중대형 빌딩에 비해 공실률도 적어 수익성이 높다. 소형상가빌딩 투자가 현실적으로 어려운 사람들의 차선책은 바로 ‘상가’자체의 단독투자다.
그러나 필자는 상가투자는 상당한 고수의 영역이라고 말하고 싶다. 다른 부동산투자에 비해 변수가 너무나도 많기 때문이다. 입지분석뿐 아니라, 건물 내 상가의 위치, 상가의 면적 등을 다각적으로 분석해야 한다. 그중에서도 반드시 상가 투자시 피해야 하는 것들에 대해 이야기 하고자 한다.
상가의 로얄층은 1층이라는 사실은 누구나 다 안다. 많은 사람들이 지나다닐 수 있는 상가가 인기가 많은 것은 당연한 이치이기 때문이다. 그나마 2층까지는 카페나 미용실 등 외부에서 눈에 띌 수 있는 업종이라면 괜찮다고 볼 수 있다. 그러나 3층 이상에 불특정 다수를 고객으로 하는 점포를 입점시키기에는 상당한 제약이 따른다. 만약 3층 이상의 상가에 투자할 시에는 목적이 뚜렷한 변호사 사무실 등의 업종을 유치해야 한다.
신도시 상가의 경우 보통 신도시가 조성 완료까지는 5년 정도의 시간이 걸린다. 이때문에 일찍이 자리잡아 신도시 분양 상가에 투자하고, 손님이 없어 폐업을 하는 등의 일이 부지기수다.
실제로 경매시장에는 언론에서 자주 오르내리던 모 신도시 상가들이 줄을 이었던 적도 있었다. 신도시 상가를 ‘경매’로 투자하게 되는 경우는 이점이 있을 수 있다. 수익률이 낮아 경매로 나온 물건은 그 사이 주변 인프라 조성이 대부분 완료된 상가로 탈바꿈하기도 하기 때문이다.
테마상가는 의류, 전자, 가구 등 전문적인 한 분야의 점포들이 한 건물에 입점되어 있는 형태를 말한다. 이런 테마상가는 유행에 따라 상가의 수익률이 변할 수 있다. 용산전자상가를 예로 들 수 있다. 이 상가는 과거 전자기기의 인기에 북새통을 이룬적도 있다. 그러나 인터넷의 발달로 집에서도 제품을 비교해 볼 수 있고, 네티즌들의 리뷰로 방문을 대체할 수 있게 되자 용산전자상가는 크게 그 위세가 기울어졌다고 볼 수 있다. 따라서 주변의 환경과 사회적분위기에 큰 영향을 받지 않는 상가에 투자하는 것이 적합할 것이다.
전은규 대박땅꾼의 부동산 연구소 소장
