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| 전은규 대박땅꾼의 부동산 연구소 소장. |
수익형부동산은 ‘안정적인 수익이 나오는 부동산’을 의미한다. 혹은 ‘세입자에 의해 꾸준한 수익창출이 가능한 부동산’이라고 볼 수 있다.
노후 대책, 재테크 등을 위해 꽤 많은 회원이 원룸, 오피스텔, 상가나 근린생활시설 등의 투자를 염두에 두고 있다. 평범하게 돈을 모아 투자하는 사람들이 처음부터 몇백억대 부동산투자를 할 수는 없는 일이다. 필자가 운영하는 커뮤니티를 보면 처음 부동산에 투자하는 이들의 평균 투자금액은 5000만원에서 1억원 사이이다. 이 돈으로는 사실상 완벽한 조건의 부동산은 꿈도 못 꿀 일이다.
그렇다고 포기해야 할까? 아니다. 완벽한 것을 찾을 수 없다면, 나에게 맞는 조건에 집중하는 것이 옳다.
◇특정수요를 상대로 하는 업무용 오피스텔이라면 반드시 ‘역세권’이 아니어도 된다
역세권의 중요성은 모두가 알고 있지만, 역세권이 아니어도 괜찮은 부동산이 있다. 예를들어 특정 수요를 상대로 하는 업무용 오피스텔이나 상가의 경우이다. 이들은 불특정 다수를 상대하지 않기 때문에 대로변이나 역세권 근처에 있을 필요는 없다. 물론, 역세권이고 대로변이면 인기는 많지만, 실제로 입주하면 최소 3~5년간은 장기적으로 머무르는 특징이 있기 때문에 공실 걱정 크게 하지 않아도 된다. 대표적으로는 인원이 적은 소규모 회사의 업무용 오피스, 인터넷쇼핑몰 및 1인 회사 등을 예로 들 수 있다.
◇불특정다수를 상대하는 상가는 가능하면 1층을 잡아라
반면, 편의점, 커피숍, 옷가게 등은 대로변에 접한 1층에 자리잡는 것이 좋다. 이들은 접근성이 용이해야 하고, 언제 어디서든 쉽게 발견돼야 수익과 직결되기 때문이다. 가끔씩 커다란 상가건물 안으로 들어가야만 볼 수 있는 옷가게나 커피숍 등이 있는데, 이들은 수익이 상당히 불규칙적이기 때문에 위험하다. 횡단보도, 버스정류장이나 전철역, 주요 고객층의 동선파악을 한 후에 위치선정을 하는 것이 좋다.
◇주거용 부동산은 역세권 도보 5~10분 거리를 절대조건으로 하라
주거용 부동산 특히 원룸, 주거용 오피스텔은 역세권 도보 5~10분이 매우 중요하다. 활성화된 상업시설 인근일 필요는 없다. 소규모 주거용 부동산의 수요는 직장인이기 때문에 해당 역세권이 업무단지가 많은 곳에서 얼마나 가까운지, 환승이 필요한 곳인지 정도만 주의해도 좋다.
전은규 대박땅꾼의 부동산 연구소 소장
