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| 양철승 부동산가치투자연구소 소장. ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’의 저자. |
서울 수색을 지나 경기 일산으로 가는 길에 화전역을 지나친 적이 있다. 서울에서 지리적으로 매우 가까운 이곳은 개발이 거의 되지 않은 지역이다. 반면 서울에서 꽤 거리가 떨어진 일산은 서울 못지 않은 도심을 형성하고 있다. 화전역을 중심으로 한 그 근교는 개발제한구역이기 때문이다.
서울을 기준으로 아주 가까운 곳이 개발되지 않고, 오히려 어느 정도 거리가 떨어진 외곽 신도시에 상업지역이 형성되는 것. 이런 현상이 벌어지는 것은 도시 공동체를 유지하는 데 가장 적합한 방식으로 토지의 용도와 사용 방법을 정했기에 그러하다.
이를 ‘용도지역제’라고 하는데 ‘토지의 효율적 이용과 공공복리나 도시 기능의 향상을 도모’하기 위해 전국을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누고 도시지역과 관리지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하고 있다. 또한 주거지역도 전용주거, 일반주거, 준주거지역 등으로 세분해 건축할 수 있는 건폐율, 용적률을 따로 정해 주었다.
도시계획은 앞으로 더욱 세분화 될 것으로 전망된다. 실제로 경기 파주시 출판단지를 가보면 대부분 건축물의 조형미가 뛰어나다. 외관이 건축물 심의 기준이기 때문이다. 서울시도 성냥갑 모양의 아파트에서 탈피하기 위해 디자인이 뛰어난 건물의 고도 제한을 완화해 주는 등 건축물의 다양성을 추구하고 있다. 이러한 도시계획은 규제라기 보다는 공동체 유지를 위한 ‘규칙’이라 볼 수 있다.
도시계획은 늘 변화하기 마련이다. 한때 농림지역도 공장지역으로 바꿔지기도 하고 개발제한지역도 아파트로 용도변경 된다. 시대나 사회적인 요구가 바꿔면 도시계획도 불변이란 것은 없다.
이처럼 도시계획이 변해 용도나 용적률에 변화가 일어나면 개발이익이 따라 온다. 3층 밖에 못 짓던 땅에 30층 건물을 지을 수 있게 된다면, 그만큼의 개발이익이 늘어나는 것이다.
개발이 억제된 곳에 대해서는 보상하는 방법으로, 추가적인 개발이 허용되는 지역에서 이익을 환수해 지원하는 제도도 논의되고 있다. 가령 문화재 보호구역으로 지정되면 고층 건축 등이 제한되는데 이런 지역의 주민들을 위해서는 다른 영역에서 그 보충을 해주는 제도도 마련될 것으로 전망된다.
양철승 부동산가치투자연구소 소장
