브릿지경제 한장희 기자 = 초저금리로 수익형부동산의 전통적인 대표 상품인 상가가 다시 주목받고 있다.
올해 분양된 상가들 대부분이 정부의 부동산 활성화 정책과 맞물려 날개 돋친 듯 팔려나가고 있다.
각 건설사 및 부동산업계에 따르면 올해 분양된 서울 마포구 ‘공덕파크자이’ 단지 내 상가의 경우 일반분양 57개 매장에 대한 청약 접수를 실시한 결과 평균 68대 1의 경쟁률을 보였고, 최고 297대 1의 경쟁률을 기록하며 분양을 마감했다.
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| 우남역푸르지오 트램스퀘어 투시도 |
최근 기록적인 분양경쟁률을 보인 위례신도시 우남역 푸르지오의 단지 내 상가인 트램스퀘어도 183개 매장 중 80%가 분양시작 15일만에 분양이 완료됐고, 나머지 물량도 곧 계약이 완료될 예정이다.
이처럼 인기를 끌고 있는 상가의 공통점은 역세권이라는 점과 상가주변에 공원 등 휴식공간이 마련됐다는 점이다. 부동산 전문가들은 인기를 끌고 있는 곳에서도 정말 좋은 ‘목’은 따로 있다고 한다.
전문가들은 ‘상가투자는 과학이다’라는 말을 한다. 옛 광고의 문구와 비슷해 보이지만 그만큼 부동산 투자 중에서도 상가투자는 까다롭다는 뜻이다.
그러나 몇 가지 공식을 알고 나면 상가를 보는 눈이 달라진다고 조언한다.
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| 대표적인 퇴근길 동선인 서울 동작구 사당역 5번출구 먹자골목 상가밀집지역. |
가장 먼저 ‘퇴근길 동선의 법칙’이다. 이 법칙은 주로 역세권과 신흥상권 상가투자·프랜차이즈 창업 등에 적용되는 법칙이다. 대표적인 곳으로 2·4호선이 만나는 사당역 4·5번 출구와 신림역 5번출구, 구로디지털단지역 1·2번 출구가 있다. 이곳들의 상권을 잘 살펴보면 퇴근길에 간단한 음주를 즐길 수 있도록 먹자골목이 조성돼 있거나 요깃거리를 할 수 있도록 소규모 프랜차이즈가 즐비하다.
두 번째로 ‘오른쪽의 법칙’이 있다. 우리나라의 상권은 대부분 오른쪽에 형성된다는 법칙이다. 학생이 타깃일 때는 학교 교문을 등지고 오른쪽을 말한다. 하굣길에 소비량이 더 크기 때문이다. 아파트에는 도로에서 아파트로 진입하는 경로의 오른쪽으로 퇴근길에 물건을 구매하는 경향이 더 크다. 마찬가지로 오피스 상권에서는 출근길보다 퇴근길에 더 소비가 많기 때문에 회사를 등지고 오른쪽을 의미한다.
다음으로 ‘낮은 곳의 법칙’이 있다. 상권은 물이 흘러서 모이는 것처럼 낮은 곳 또는 평지에 만들어진다는 법칙이다. 즉, 상권이 형성되는 조건은 유동인구가 모여서 머물 수 있는 조건을 갖추고 있어야 하는데, 머물 수 있다는 것은 낮은 곳과 평지에서만 가능하기 때문이다. 따라서 상가를 고를 때 첫 번째 조건은 높거나 가파른 지대가 아닌 낮은 평지를 골라야 한다.
대표적인 예로 강남역을 꼽을 수 있다. 강남역은 매년 홍수로 걱정할 정도로 지대가 낮다. 최근 강남역을 중심으로 확장되는 상권은 가파른 지역이 있다. 이들의 경우 강남역에서 떠밀려서 올라간 상권이다. 신사동 가로수길의 경우도 주변 지대보다 낮게 형성돼 있고 상대적으로 지대가 높은 신논현역 인근은 상권이 잘 형성되지 않는다.
인파에 떠밀려 나오는 푸시의 법칙도 있다. 지하철역 입구나 버스 정류장 등 사람들이 떠밀려서 나오는 입구 상권은 피하는 것이 좋다. 유동인구가 많은 지하철역 등에선 뒷사람에게 밀려서 이동하는 경우가 많다. 사람들은 자연스럽게 앞만보고 가는 경향이 있기 때문에 푸시의 법칙이 해당되는 곳은 장사가 잘 되지 않는다는 것이다.
마지막으로 3일의 법칙이 있다. 3일동안의 매출로 월세를 감당할 수 있다면 적어도 망하지는 않기 때문이다. 이는 성공이라는 목표를 위한 튼튼한 단초가 된다.
열심히 벌어서 5일치 혹은, 1주일치 매출로 월세를 지불하는 구조라면 이는 임대인을 위한 노력 봉사가 될 뿐이라고 전문가들은 조언한다.
매출액 대비 10%, 날짜로는 3일을 넘지 않는 점포를 계약하는 것이 관건이다.
장경철 부동산센터 이사는 “상가 투자를 고려할 경우 역세권이나 버스정류장 등 교통여건이 형성되는 곳을 주목하되, 퇴근길 동선 법칙 등 각종 법칙에 부합하는 상가에 투자해야 성공가능성이 높다”고 강조했다.
한장희 기자 jhyk777@viva100.com
