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| 양철승 부동산가치투자연구소장. ‘100세 시대 부동산 은퇴 설계’의 저자. |
필자가 근무하는 서울 신사역 근처의 단골식당에서 우연히 만난 E씨는 대기업 임원으로 퇴직해 신사역 인근 단독주택을 헐고 도시형생활주택을 짓기로 마음을 먹었다고 했다. 필자가 부동산 투자 컨설팅을 한다고 하자 그때부터 질문이 쏟아져 밥을 못먹을 지경이었다.
노후를 대비하면서 자신의 주택을 도시형생활주택으로 신축하는 사례가 빈번하다. E씨의 경우에도 수익형 부동산으로 인기를 얻고 있는 도시형 생활주택을 신축, 노후 대비책으로 활용하겠다는 전략이다. 실제로 자신의 땅을 신축하기에 예상 수익률은 매우 높을 수밖에 없다.
수익성을 분석한 결과 원룸형 주택으로 개발할 경우 지상 1층은 근린생활시설로 임대를 주면 보증금 5000만원에 월 250만 원의 임대료 수익이 발생할 것으로 예상됐다. 지상 2층~지상 5층은 지역이 대학가임을 감안해 23가구의 원룸으로 구성해 2억3000만원의 보증금에 월 1150만원(가구당 보증금 1000만원에 월 50만원)의 임대료 수익이 발생하는 것으로 분석됐다. 이를 연간으로 계산하면 연간수익은 1억6800만원이었다. 원룸형 주택으로 개발했을 경우 연 34.85%의 수익률을 보였다. 이에 E씨는 2년 6개월이면 투자비를 넘어설 수 있다는 결론에 도달했다. 주차대수 완화와 다주택자 면제 혜택이 가능하기 때문이다.
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| 양철승 부동산가치투자연구소장 저. |
특히 기존 건물보다 규모를 늘려 증축했을 때 주차장 확보기준·용적률·일조권 침해기준 등을 벗어나지 않는지 확인한다. 세입자가 있으면 미리 계획을 알려 불필요한 갈등을 막는 것이 좋다. 임대계약기간이 끝났다면 다행이지만 그렇지 않으면 세입자 때문에 공사를 못하는 일이 발생할 수 있기 때문이다. 가급적 전문업체에 의뢰하는 것도 한 방법이다. 이처럼 도시형생활주택을 신축하기 위해서는 관련 법령도 알고, 신축이 최적의 방법인지를 심사숙고해야 후회가 없다.
양철승 부동산 가치투자 연구소장
