[수익형부동산]상가투자 성공비법 "유동인구 특성 파악 적합업종 찾아라"

최근 저금리로 상가투자에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 상권에 맞는 투자전략도 요구되고 있다. 예를 들면 대학가 상권에서 단가가 높은 업종을 선택한다든지 아파트 상권에서 고가제품을 취급한다면 적절하지 못하다는 것이다.

부동산센터와 수익형부동산 업계 등에 따르면 상권은 크게 5가지로 나뉜다. △지하철역을 중심으로 형성되는 ‘역세권 상권’ △대단지 아파트를 배후로 하는 ‘아파트 상권’ △업무지역이 밀집된 ‘오피스 상권’ △대학들이 몰려있는 ‘대학가 상권’ △서울 등 대도시 인근에 새롭게 조성되는 ‘신도시 상권’ 등으로 구분된다.

 

역세권은 권리금이나 임대 조건이 상당히 높은 지역이다. 교통의 요지인 탓에 유동인구가 많아 고객을 확보하는 데 입지적으로 상당히 유리하기 때문이다.

하지만 역세권의 유동인구는 시간에 쫓기기 때문에, 물건을 구입하기 위해 오래 기다리지 않는다는 특성이 있다. 이에 따라 단순한 업종이나 도소매 업종이 유리하며, 특히 지하철 역 주변은 중·저가품목을 취급하는 업종이 좋다.

다른 교통수단과의 연계성이 좋거나, 노점이 많은 곳, 랜드마크 건물이 있는 출구 등이 유동인구가 많은 출구일 확률이 높다. 시내 중심의 역세권은 인구가 빠져나가는 곳이지만, 주거 지역 주변의 역세권은 인구가 몰리는 곳이기도 하다.

아파트 상권은 주민들의 생활 수준이나 연령대 파악이 우선이다. 아파트 단지 인근에서 이뤄지는 소비는 패턴이 유사하고 구매 형태도 비슷하다. 때문에 단지 내 상가 이용률이 높은 것이 특징이며, 생필품 중심으로 소비하는 경향이 있다. 따라서 사치품이나 고가품이 아닌 일상 편의용품을 취급하는 것이 바람직하다는 설명이다. 또 입주 초기에는 경쟁력이 있을지 모르나, 시간이 지나 인근에 다른 상권이 형성된다면 고객들을 빼앗길 수도 있다고 장경철 부동산센터 이사는 지적한다.

오피스 상권은 업무 지역에 소비력이 있는 연령층을 대상으로 한다. 주로 직장인을 대상으로 하기 때문에 직장인들의 점심 및 저녁 술자리를 제공하는 외식 업종이 60% 이상인 경우가 많다. 주차장 등이 잘 갖춰진 곳이 유리하며, 테라스 공간을 확보한다면 매출에 상당한 도움이 될 전망이다.

대학가 상권은 여름과 겨울 방학이 길기 때문에 비수기가 비교적 길다. 때문에 인건비가 많이 투입되는 업종은 피하는 것이 좋다. 외부인의 유입이 유리한 지역을 선택해야 하며, 학생 수가 적어도 5000명 이상은 돼야 상권이 안정을 이룰 수 있다고 장 이사는 설명한다. 대학 상권에서는 외상을 요구하는 경우가 많아 이에 대한 현명한 대처 방법을 알아두는 것도 좋다. 주변의 주택가 수요를 끌어낼 수 있는 방법을 찾아야 한다. 이 상권에서는 경쟁업종의 존재 여부가 투자 성공의 열쇠가 될 수 있다.

신도시 지역은 소비자들이 차량을 많이 이용하는 특성상 대형 백화점과 할인점의 이용률이 높다.

특히 소형 점포의 비중이 커 1층은 전용 33~66㎡ 점포가 70% 정도 차지하며, 나머지 30%가 99㎡ 이상 점포다.

신도시는 단지와 단지가 4차선 이상의 도로로 가로막혀 있어 도로를 중심으로 상권 단절 현상이 나타난다. 육교와 횡단보도가 많지 않아 길 건너편 소비자들이 쉽게 길을 건너지 못하기 때문에 양쪽의 상권이 연결되지 않는 경우가 흔하다.

최근 신도시에 분양하는 상가들은 분양가가 높은 경우가 많아 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 조언이다.

장경철 이사는 “먼저 상권의 특성을 철저히 파악해 적합한 업종이 무엇인지, 유동인구의 구성 비율은 어떻게 되는지, 배후세대는 누구인지를 파악해야만 후회없는 수익형부동산 투자가 될 수 있다”고 조언했다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com