"명의 변경 등으로 소득 분산"… 임대투자 근로소득자 절세 노하우

대기업 연구원인 허창(50·가명)씨는 약 7000만원(평균 과세표준 3500만원)의 연봉을 받고 있다. 허씨는 그 동안 모은 자금으로 노후를 위해 연간 1500만원의 임대소득이 기대되는 단지 내 상가를 5억원에 분양받았다. 자신이 운영할 상가이기 때문에 당연히 허씨 자신의 명의로 분양받았다. 얼마 전 그는 지인에게 자신이 분양받은 상가에 관한 이야기를 하다가 뜻밖의 말을 들었다. 그가 들은 말은 “왜 상가의 명의를 주부인 아내로 바꾸지 않는가?”였다. 한평생 연구에 몸 바친 허씨가 수익형부동산의 명의에 대한 것까지는 생각이 닿지 않았기 때문이다.

 

 

최근 투자자들에게 수익형부동산은 빼놓을 수 없는 ‘핫’한 아이템이다. 저금리 기조가 장기화되고 집값 상승 기대감이 낮아지면서 기존 ‘주거와 소유’에 머물렀던 부동산 시장의 패러다임이 ‘임대와 투자’로 빠르게 이동하고 있다.

실제 KB국민은행 부동산팀이 작년 12월 회원 7876명을 대상으로 ‘주택구매 및 수익형부동산 투자의향’에 대해 설문조사한 결과 전체 응답자의 83.5%(6577명)가 수익형부동산에 투자할 의향이 있거나 고민중인 것으로 나타났다. 특히, 유주택자(86.1%)는 물론 무주택자 10명 중 8명(79.6%)도 투자의지를 내비치면서 수익형부동산의 인기가 증명됐다.

대부분 투자자들이 임대수익에 초점을 맞추고 수익형부동산 투자를 꿈꾸지만, 전문가들은 지출비용을 줄이는 것이 먼저라고 조언한다.

장경철 부동산센터 이사는 “들어오는 돈보다 나가는 돈을 줄이는 것이 효과적일 때가 많다”면서 “‘절세’가 가장 쉽고도 중요한 방법”이라고 강조했다.

전문가들에 따르면 수익형부동산의 명의는 △계약자 본인으로 하는 경우 △배우자와 공동명의로 하는 경우 △소득이 없거나 적은 쪽으로 하는 경우 등 3가지 경우가 있다.

만약 투자자 자신이 회사로부터 급여를 받는 근로소득자이거나 연봉이 높은 경우 명의를 바꾸는 것이 절세효과가 크다고 전문가들은 설명한다. 근로소득자로서 부동산 임대소득이 본인의 수입에 추가되는 경우 소득 발생년도 다음해 5월에 ‘종합소득세’를 신고·납부해야 한다.

또 명의를 바꾸는 일도 하루라도 빨리 진행해야 한다는 설명이다. 재산분할 ‘기간’에 비례해 세금이 계산되는 탓이다.

허씨의 사례에 세율을 적용시켜 보면, 허씨 명의로 분양받을 경우에는 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5000만원(연봉 3500만원+임대수익 1500만원)에 대해 24%의 세율을 적용받아 약 678만원 가량의 소득세를 부담해야 한다.

그러나 허씨의 아내 명의로 상가를 취득한다면 그는 자신의 근로소득세 417만원만 부담하면 된다. 아내 소유의 상가에는 연 1500만원에 대해 15% 세율이 적용돼 약 117만원 가량의 세금을 내게 된다. 두 세금을 합하면 534만원 가량이다. 허씨가 소유했을 때보다 144만원의 세금을 절약할 수 있는 것이다.

허씨의 상가는 이미 그의 명의로 돼 있는 상태. 이 상가를 아내 명의로 바꾸려면 증여세 문제에 부딪히게 된다. 그러나 부부간 증여세 비과세 범위가 종전 3억원에서 6억원(10년 이내 증여 재산을 합한 금액)으로 확대됐기 때문에 허씨는 혜택을 볼 수 있다. 그의 상가 분양가는 5억원이므로 증여세에 관한 걱정은 하지 않아도 된다.

장경철 이사는 “수익형부동산 투자가 활발해지면서 세법에 대한 지식은 ‘필수’가 되고 있다”며 “절세 노하우를 익혀 놓으면 수익형부동산의 가치를 극대화시킬 수 있을 것이다”라고 말했다.

 

권성중 기자 goodmatter@viva100.com