경기도 안양시 평촌에 거주하는 전업주부 이정욱(55·여)씨는 당초 분양가에 한참 못 미치는 금액에 상가를 매물로 내놨지만 매매조차 안 돼 고민이다.
지난해 이씨는 경기 파주시에 있는 전용면적 66㎡ 상가를 10억원에 분양받았다.
계약금 치를 자금만 가지고 상가에 투자한 것이 화근이었다. 1차 중도금부터 대출을 받기 시작해 잔금까지 전부 대출로 해결했기 때문.
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이씨가 갚아야 할 금액은 총 7억원에 달한다.
그녀는 현재 이 상가를 보증금 5000만원에 월세 150만원에 임대 중이지만 월세를 받아 매달 나오는 이자를 갚기도 부족하다. 분양가에도 못 미치는 7억원에 중개업소에 매물로 내놨지만 문의 전화도 없다.
최근 사상 최저 1%대 초저금리 시대에 들어서면서 대출을 받아 상가에 투자하려는 사람들이 늘고 있다. 상가투자는 오피스텔과 달리 많은 투자금을 필요로 해 초보자가 접근하기 힘든 상품중 하나다. 그러나 위 사례와 같이 상환능력도 안되면서 대출을 많이 받는다면 자칫 예측하지 못한 상황을 대비하지 못할 수 있어 주의가 요구된다.
전문가들은 저금리 시대에 발 맞춰 투자하는 것은 좋지만 너무 많은 융자를 안고 가는 투자는 경계해야 한다고 경고한다.
장경철 부동산센터 이사는 “수익형부동산 투자업계에서는 융자금액를 전체 매입대금의 40%선으로 하는 것이 적정하다고 보고 있다”며 “공실 위험 등에 대비한 예비자금도 가지고 있는 편이 좋다”고 조언했다.
과도한 대출을 이용할 경우 향후 자금난으로 어려움을 겪을 가능성이 크고 특히 금리가 올라갈 경우 투자자들은 바로 높아진 이자를 부담해야 하지만, 그렇다고 이 금리 인상분을 임차인으로부터 받는 임대료에 바로 반영할 수는 없다는 사실을 감안해야 한다는 것이다.
수익형부동산은 ‘수익률’과의 싸움이다. 따라서 투자시 레버리지 효과를 극대화하기 위해서는 낮은 금리의 대출이 필수다. 실제 5억원에 분양되는 상가를 40%의 대출을 활용해 구입한다고 가정할 때, 연대출금리가 5%라면 실수익률이 연 7.33%에 달하지만, 7%일때는 연 5.86%에 불과하다. 높은 월세만큼이나 낮은 대출이자가 중요한 것이다.
또 임차인을 선정하는 과정도 철저하게 자신의 계획 안에서 진행해야 한다. 장경철 이사는 “당장의 공실이 나면 어떻게든 임차인을 유치하겠다는 마음이 클 수 있지만, 장기적 안목으로 봐야 하는 수익형부동산의 특성상 투자자에게 꾸준히 수익을 안겨줄 수 있는 임차인을 까다롭게 골라야 한다”고 말했다.
초기에는 다소 수익률이 적더라도 우량 임차인을 고르는 편이 좋다.
‘우량 임차인’이란 운영능력과 자금력을 확보하고 장기간 임대가 가능해 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인으로 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 병원, 멀티플렉스 영화관, 기업형 슈퍼마켓(SSM) 등이 대표적인 업종이다.
즉 임차인이 영업이나 운영을 잘해야만 향후 임대료 책정을 높게 할 수 있고, 더 나아가 시세차익도 누릴 수 있는 것이다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
