수익형부동산의 신흥강자 '지식산업센터 임대 사업'

지난해부터 시작된 최경환 경제팀의 부동산 규제 완화 정책이 수익형부동산에도 훈풍을 가져다 주고 있는 가운데 지식산업센터가 틈새 투자처로 각광받고 있다.

이른바 아파트형 공장이라고도 불리는 지식산업센터는 같은 건물에 제조업, 지식산업, 정보통신산업 지원시설이 함께 입주할 수 있는 3층 이상, 6개 이상 공장이 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물이다. 

지식산업센터의 임차수요층은 대부분 공장을 운영하는 ‘법인’이다. 이 법인들은 장기임차를 선호하기 때문에 여타 수익형부동산에 비해 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 장점이 있다. 

또 정부가 지난해 이 부동산에 대한 임대제한 규제를 폐지하면서 개인의 투자가 자유로워져 최근 투자자들의 관심이 크게 늘었다.

대부분의 지식산업센터는 화장실을 공용으로 사용하고, 산업용 전기와 수도 등 임차인들의 모든 사용 구역이 대규모로 구성돼 있어 꼼꼼한 관리가 필수적으로 수반되지 않아도 된다.

분양가가 타 수익형부동산에 비해 저렴한 것은 투자자들이 지식산업센터에 관심을 쏟고 있는 큰 이유다. 수도권의 경우 3㎡당 평균 400만~500만원 가량이면 분양받을 수 있어 비교적 적은 투자금으로 접근해 볼 수 있다.

지식산업센터를 입주 기업이 분양받는다면 지난해 기준 취등록세 50%가 면제되며 설립 4년 미만의 벤처기업은 100% 면제를 받을 수 있다. 재산세도 50% 감면된다.

임대사업을 목적으로 지식산업센터를 분양받는 투자자들에게는 세제혜택이 주어지진 않지만 현재 산업단지 규제 완화 법안 등이 상정된 상태기 때문에 향후 규제완화가 이뤄질 것으로 보인다.

이 수익형부동산의 가장 중요한 요소는 ‘입지’다. 임차인들이 제조업, 정보통신 지원시설 등을 운영하기 때문에 좋은 교통여건은 필수다. 때문에 자가운전 접근이 쉽고, 입주 직원뿐 아니라 방문객도 쉽게 찾아올 수 있는 곳이 좋다.

임대사업의 안정성도 고려대상이다. 지식산업센터는 장기계약이 가능하다는 장점이 있으나, 한 번 공실이 발생하면 손실이 커질 수밖에 없는 구조다.

이에 양철승 부동산가치투자연구소 소장은 “신생 업체보다는 지난 3~5년간 꾸준한 매출을 기록한 업체에 임대하는 것이 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 방법”이라고 조언했다.

부동산 특성상 다량 공급이 어렵고 환금성이 높지 않다는 것은 투자 시 주의해야 할 부분이다. 양 소장은 “지식산업센터는 지하철 역 중에서도 더블 역세권 조건의 역 인근에 1~2곳 정도밖에 들어서지 못한다”면서 “가치가 충분히 올라 점포를 매각해 목돈을 마련하려고 해도 낮은 환금성 탓에 잘 팔리지 않을 수 있다”고 말했다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com