4억원에 싸게 낙찰 받은 빌라로 월세 수입 600만원

서울 마포구에 살고 있는 박모(52)씨는 10년 전 그가 경매로 매입한 다가구주택 때문에 매일이 즐겁다.

서울 수색동에 위치한 다가구주택을 경매에서 낙찰받았을 때 주변의 반응은 시큰둥했다.

 

당시 감정가 4억2708만원인 다가구주택을 한 번 유찰 후 4억여원에 낙찰받았지만, 당시만 해도 주변 입지조건이 좋지 않았기 때문. 

 

몇 년 후 상암 월드컵 경기장 등 지역적 호재가 겹치자 임대수요가 폭발적으로 늘어났다. 

 

자연히 매매시세도 수직상승했다.

그가 받는 총 보증금은 2억8000여만원. 3층 건물의 11가구에서 나오는 월세 수입만 한달에 600만원 가량이다. 박씨는 당분간 임대사업을 계속 하다 시세가 정점을 찍을 때 매각해 시세차익도 노려볼 계획이다. 

 

저금리 기조의 강화로 수익형부동산의 인기가 높아지면서 경매로 ‘싸게’ 사서 임대사업을 벌이는 경우가 많아지고 있다.  

 

이 중 최근 많은 인기를 끌고 있는 것이 ‘거주’와 ‘임대수익’ 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있는 다가구주택이다.

다가구주택이란 1~3종 일반주거지역 토지에 대지면적이 660㎡ 미만이고 3층 이하, 19가구 이하가 거주하는 주택을 말한다. 흔히 원룸 또는 빌라라고 부르는 주택이 이것이다.

이 주택은 꼭대기 층에 집주인이 거주하면서 나머지 가구에 세를 주고 임대수익을 올리는 구조로 돼 있다. 은퇴를 대비하는 이들에게 안성맞춤인 수익형부동산이다.

최근 정부의 규제 완화로 다가구주택은 ‘1주택’으로서, 기준시가가 9억원을 넘지 않는다면 임대소득에 대한 과세 대상에서 제외된다. 만약 기준시가 9억원 이상인 다가구주택이라도 임대소득이 연간 2000만원을 넘지 않으면 분리과세 혜택을 받을 수 있는 세제혜택이 있다.
 

신축보다는 경매를 통해 수익형부동산을 마련하는 것이 최근의 추세다.

양철승 부동산가치투자연구소 소장은 “입지가 좋고 앞으로 재건축이나 재개발 여지가 있는 다가구 주택을 경매로 싸게 구입해 리모델링 등 지속적인 관리를 동반한다면 향후 매매차익도 기대할 수 있다”며 “안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 것은 물론이다”라고 말했다.

실제 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 임대소득과세 방침을 밝힌 지난해 ‘2·26 주택임대차 선진화 방안’ 이후 진행된 전국 다가구주택 경매 낙찰가율은 3월 67.7%였지만, 4월 71.7%, 6월 82.9% 등으로 대폭 올랐다. 감정가를 넘어선 고가 낙찰 건수도 작년 3월 3건에서 6월에는 9건으로 늘어났다.

경매로 다가구주택을 낙찰받을 계획이라면 주택에 대한 ‘권리분석’이 반드시 동반돼야 한다.

기존 주택에 거주하는 선순위 임차인이 있는 경우에는 낙찰자가 전액 인수해야 할 수도 있다. 또한 유치권이 있는 특수한 경매물건을 리모델링하는 것은 수익률을 높일 수는 있지만 위험도 크기 때문에 현장조사도 꼼꼼하게 해야 한다.

향후 리모델링을 하기 위해서는 낙찰받은 물건의 ‘도시계획 확인원’과 ‘토지(건물) 대장’을 통해 용적률, 건폐율 등 해당 부동산의 공적 제한사항을 확인해야 한다.

브릿지경제 = 권성중 기자 goodmatter@viva100.com