시세차익 큰 빌라 정리… 부채 줄이고 재투자 고민해야

인테리어업을 하는 송모(43) 사장은 최근 들어 경기가 부쩍 침체되고 있어 앞으로의 생활이 불안해질 것 같은 느낌을 지울 수 없었다. 

더구나 늦게 본 외아들도 이제 5살이라 해줘야 할 일이 많지만 그렇게 뜻대로 되기는 쉽지 않을 것 같아 걱정이 태산과 같다. 

인테리어업종이 경기 영향을 많이 받다 보니 미래를 낙관하기가 어려운 상황이다. 

그동안 프랜차이즈들이 성황을 이루면서 불경기임에도 매출이 상승세였지만 자영업의 성공률이 낮아지면서 프랜차이즈들도 꺾이는 추세다. 

그래서 송 사장은 재무상담을 받기로 했다.
 

◇저금리에 현혹되지 말고 부채 축소가 1순위

일하는 분야가 부동산과 연관돼 있다 보니 대부분의 자산이 부동산에 올인돼 있다. 

대출을 받더라도 빌라와 아파트에 투자해서 자산을 늘리는 기존의 재테크 방식이 현재까지는 성적이 나쁘지 않다. 하지만 앞으로도 계속 유효하리라는 것은 장담할 수가 없다.

상담을 신청하게 된 것처럼 앞으로 소득기간을 10년 정도 고려하고 있다면 지금부터라도 다른 관점에서 봐야 할 필요가 있다.

역사상 가장 최저금리 시대이기 때문에 대출을 받아서 부동산이나 다른 데 투자를 하고 싶은 충동이 생기겠지만 반드시 이득이 되는 것은 아니다. 그만큼 예금금리도 낮아졌고 경기의 변동성이 커진 만큼 투자 자산들도 위험도가 높아졌기 때문이다.

투자자산에서 부동산도 예외가 될 수 없다. 전세가가 오르면서 부동산 매매가격이 들썩이고 있기는 하지만 지금까지의 수익률에 만족하는 게 더 효율적으로 보인다.

부동산이나 주식은 처분을 해야 내 돈이 되는 것이고 실제 수익을 달성하는 것이다. 매도 타이밍을 놓치게 되면 안 좋은 상황에 처할 수 있다. 따라서 후회하기 전에 수익률에 대한 상한선은 염두에 두어야 한다.

여러 부동산을 소유하고 있기 때문에 자산이 많다. 그런 만큼 대출금이나 보증금으로 인한 부채 또한 많다는 사실도 염두에 두어야 한다. 그래서 빚부터 빨리 갚는 것이 자산을 늘리는 것이라고 생각하기 쉽다.

그러나 사업 운영이 잘 안 되거나 부모님 건강이 안 좋든지 아니면 다른 연유로 인해 목돈을 필요로 할 경우 사용할 수 있는 유동성 자산이 없다. 그런 상황에서는 가지고 있는 부동산을 처분하든지 아니면 추가로 대출을 받든지 2가지 안 중에 한 가지를 선택해야 하는데 후자인 대출을 받을 가능성이 더 크다. 그렇게 되면 저축과 거리가 멀어지고 빚 갚는 데 시간을 더 들여야 한다.

상담을 하다 보면 많은 사람들이 본인한테는 이런 경우가 생기지 않을 것이라고 장담을 한다. 물론 이런 일이 발생하는 경우가 흔하지는 않지만 혹시라도 발생한다면 불편해지기 때문에 대비는 필요하다. 만약 본인이 생각하는 대로 삶이 순조롭게 진행된다면 보험은 왜 필요하고 계획은 왜 세우는지 생각해봐야 한다.

유동성 자산을 확보하고 저축을 늘리기 위해서는 부채규모를 줄여야 한다.

대출금 상환금액만 소득의 50%를 차지하는데 여기에 아들 양육비를 포함하면 고정비는 55%로 더 늘어나고 다른 비용까지 합하면 60%가 고정지출이다. 

아무리 부동산이 매력적이라 하더라도 이런 현금흐름은 소득감소나 다른 경제적인 변동이 생기면 대응하기 취약한 구조다. 시세차익을 많이 본 부천의 빌라만 처분해도 훨씬 가벼워진다. 부동산이 아니라도 뭐든지 제 값을 받을 수 있을 때 정리를 하는 게 좋다.


◇복리는 기다린다고 무조건 돈 되지는 않는다

보험설계사나 은행에서는 복리를 많이 강조한다. 그렇다면 무조건 복리 상품에 돈을 맡기면 돈이 마구 불어날까?

사실 모든 저축보험은 복리다. 다만 은행 예금 적금과 비교해서 더 돋보이는 것이지 같은 보험끼리 비교하면 ‘도긴개긴’, ‘엎어치나 메치나’다.

‘복리효과’를 제대로 보려면 두 가지 요건이 필요하다. 하나는 수익률 혹은 이자이며 다른 하나는 시간 즉 투자기간이 된다. 송 사장이 가입한 저축보험은 대부분 10년 후 사업을 정리하고 나서 사용할 금액으로 맞추어져 있다.

10년으로 복리효과를 보기에는 기간상으로 약간 애매하다. 왜냐하면 이자 때문이다. 

현재 보험회사의 저축보험 중에 확정금리형 상품은 없다. IMF 외환위기 시절에는 확정금리형 상품이 있었지만 저금리로 떨어진 지금은 확정금리, 고정금리 상품이 없다. 

특히 생명보험회사들은 역마진으로 인해 지급여력비율(RBC)이 매년 하락하고 있는 추세여서 고정금리 상품은 취급하지 않는다. 그래서 매달 보험회사가 정하는 대로 이자를 받는 공시이율형 상품만 존재한다. 물론 펀드나 채권 등 투자자산으로 운용되는 변액연금은 제외다.

대부분의 보험사가 3%대 공시이율을 적용한다. 공시이율은 보험회사가 매달 금리를 정해서 공시를 한다. 지금은 은행의 예·적금과 비교하면 매력적일 수도 있지만 앞으로는 이 금리를 못 볼 수도 있다. 그래서 상품마다 최저 보증이율을 정하고 있지만 이마저도 1%대로 낮춘 회사들이 등장했다.

복리라고 하지만 2~3%대 금리로 복리가 운영된다면 10년 후라도 만족할 만한 수준이 못 된다. 더구나 저축보험도 사업비가 있어서 보험료의 10% 내외를 제외한 나머지만 이자를 받는다. 다시 설명하면 10만원의 상품에 가입했다면 9만원만 이자를 받게 된다. 

즉 납입과 동시에 10%의 손실은 정해져 있는데 이를 만회하려면 더 높은 수익을 내야 할 것이다. 그래서 지금 공시이율 기준으로 저축보험을 해약하더라도 원금을 넘으려면 최소 7년은 지나야 한다. 

거기서 3년의 복리가 붙어봐야 크게 매력적이지 않다. 적어도 15년은 기다려야 어느 정도 돈의 값어치를 한다고 할 수 있다.


◇목돈, 재투자 방식으로 배분하는 게 효율적

앞서 얘기했듯이 빚 갚는 데 올인하고 나서 나중에 다시 배분을 하려면 시간적인 여유가 줄어든다. 지금은 목돈을 만들어 유동성도 확보하고 일부는 다시 재투자하는 방법으로 자산을 늘리는 것이 효율적이다.

물론 모아놓은 목돈을 재투자하는 것은 리스크가 더 클 수 있다. 왜냐하면 매달 적립식으로 꾸준하게 납입을 하면 위험이 분산되지만 목돈을 넣는 것은 타이밍을 잘 못 맞추게 되면 손실이 커질 수 있기 때문이다.

그렇다고 해서 재투자에 나서지 않는 것은 비효율적이다. 따라서 너무 수익을 추구하지 않고 예금보다 2% 정도 이자를 더 받는다는 생각으로 접근을 할 필요가 있다. 부채상환에만 매달리다 보면 조급해지게 되고 투자와는 거리가 멀어지기 때문이다.

가장 고르기 편한 것은 회사채다. 물론 지난 몇년 동안 웅진, STX 등 중견그룹이나 동양, 동부 등 대기업도 유동성 위기로 위기를 겪으며 회사채로 손실을 본 투자자도 많다. 따라서 증권사 창구에서 권유하는 것을 선택하기 보다는 전문가에 의뢰해 객관적인 기준으로 선택을 하면 위험손실은 얼마든지 줄일 수 있다.

강성갑 희망재무설계 팀장