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빚 청산이 아닌 재산 분할 등을 주 목적으로 하는 ‘형식적 경매’ 부동산 물건이 급증하고 있는 것으로 나타났다.
17일 부동산태인에 따르면 지난해 들어 형식적 경매로 넘겨진 전국 부동산은 모두 548개(전년대비 36.32%↑)로 집계됐다.
이는 부동산태인이 형식적 경매물건을 따로 분류하기 시작한 2011년 이후 가장 많은 수치다. 형식적 경매물건 수는 2011년 74개, 2012년 240개, 2013년 402개를 기록해 매년 큰 폭으로 늘었다.
형식적 경매란 민법·상법·기타 법률의 규정에 의해서 재산의 보관·정리·가격보존 등의 목적으로 행해지는 경매로, 청구액이 0원 또는 1원인 것이 특징이다.
주로 △공유물 분할 △변제자의 변제공탁 △한정승인, 재산분할 △상인간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등 대리 인도 △주식병합이나 분할의 경우와 회사정리계획에 따른 신주 발행 △선박의 국적 상실 방지 △선적항해에서 수선 불능 선박 처분 △유치권 실현 등의 목적으로 이뤄진다.
이 중에서도 상당수를 차지하는 것은 공유물 분할과 재산분할을 위한 경매다. 주로 이혼소송이나 상속과 관련한 건이 대부분이다.
부동산 공동공유자가 분할협의를 거부하는 경우 분할을 원하는 공유자는 다른 공유자를 상대로 ‘공유물분할청구소송’을 법원에 제기한 뒤 법원 판결을 받아 부동산을 분할할 수 있다.
법원은 현물로 분할할 수 없거나 현물분할시 가액이 현저히 감소할 우려가 있을 때는 경매에 넘겨 돈을 나누도록 판결한다. 이것이 형식적 경매의 성립요건이자 절차라 할 수 있다.
형식적 경매물건은 주로 공유자끼리 적정가격을 합의하기 어려운 토지나 상가 등이 많다. 2011년부터 지난해까지 4년 간 형식적 경매로 넘겨진 부동산 현황을 보면 가격정보 접근이 어려운 토지가 502개, 아파트를 제외한 주택이 470개인 반면 가격정보가 흔하고 접근이 쉬운 아파트는 85개에 불과한 것으로 나타났다.
전문가들은 부동산을 법원경매로 넘겨 분할할 경우 적정한 감정가가 매겨지고 법적인 근거에 따라 경매절차가 진행되기 때문에 가격정보 접근이 어려워도 분할 자체를 깨끗하게 마무리 지을 수 있다고 설명한다.
정다운 부동산태인 연구원은 “형식적 경매는 그 존재 자체가 대중에 거의 알려지지 않은 형태”라며 “유치권에 기한 경매사건, 공유물 분할 및 공유자의 권리관계 청산 등 여러 목적을 충족시키기 위해 진행된다”고 설명했다.
이어 그는 “상속이나 이혼에 의한 재산분할이나 공유물 분할은 공동소유자 간의 원만한 협의에 의해 이루어지는 것이 가장 바람직하지만, 소송의 방법으로 분할청구를 할 수 있다”고 덧붙였다.
입찰자 입장에서 보면 형식적 경매는 재산상의 문제로 나온 물건이기 때문에 비교적 명도가 용이하고 권리관계가 매우 단순하다. 또한 형식적 경매 특성상 일반 매매로 쉽게 해결하지 못해 나온 물건이 대다수이기 때문에 낙찰가율이 낮게 형성된다는 것을 예상할 수 있다.
또한 유치권에 의한 형식적 경매인 경우 매각 후 유치권에 대한 권리가 소멸되므로 유치권에 대한 부담에서 자유로워질 수 있다. 유치권 자체가 경매의 이유이므로 유치권이 소멸되는 ‘소멸주의’가 적용되기 때문이다. 예를 들면 공사대금을 받기 위한 형식적 경매는 공사대금 자체가 유치권이므로 별도의 유치권 행사 없이 낙찰받은 돈으로 공사대금을 지불하게 된다.
정 연구원은 “형식적 경매는 목적이 다양해 사건에 따라서는 낙찰자가 인수할 수 있는 권리가 생길 여지가 있다”며 “청산을 위한 경매는 낙찰자에게 부담을 줄 여지가 적지만 현금화를 위한 형식적 경매는 낙찰자가 모든 권리의 부담을 떠 안을 수 있기 때문에 매각물건명세서를 확인하는 등 만전을 기해 경매에 참여해야 한다”고 말했다.
브릿지경제 = 남지현 기자 dioguinness@viva100.com
