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| 양철승 부동산가치투자연구소 소장 |
얼마 전 홍대 주변 제2종 일반거주지 일대 B건물(연면적 250㎡)은 최근 공시가격(4억4000만원대)의 4배에 가까운 17억원에 팔렸다. 이 건물은 비탈진 경사가 있는 언덕길에 위치하고 있다. 원래 다가구 주택이었던 이 건물은 상가로 리모델링해서 홍대 문화와 어울리는 모습으로 탈바꿈해 부가가치가 4배나 오른 것이다.
원래 언덕길에 자리 잡은 가게는 대부분 땅의 높이 차이를 이용해 용적률 혜택을 받는다. 현행법상 지하층은 용적률에 포함되지 않는다. 언덕길 건물은 위에서 보면 지하층이지만, 아래에서 보면 지상층인 경우가 많다. 이를 지하층으로 인정 받으면 용적율 제한을 피하면서 지상층처럼 활용할 수 있다.
서울 시내 곳곳에는 기존 건물을 리모델링하거나 새로운 시행을 통해 부동산의 부가가치를 높이는 사례가 많고, 아직 현재진행형인 건물이 많다. 어떻게 기획하고 접근하느냐에 따라 부가가치는 큰 편차를 보인다.
부지의 선정과 건물의 시공, 이를 어떤 부동산 물건으로 변경해 부가가치를 높이느냐는 결코 쉬운 과정이 아니다. 앞서 언급한 ‘언덕길’ 건물도 모든 언덕길 건물의 지상층이 지하로 인정받는 것은 아니다. 지하층 계산 방식이 복잡하고 건물 마다 여건이 다르기에 신중하게 결정해야 한다.
새해 들어 필자가 주최하는 부동산 투자 공개세미나에도 많은 사람들이 와서 부동산 강의를 듣는다. 그분들과 상담하다보면 자신이 갖고 있는 부동산의 리모델링, 땅의 시행 관련 사항을 묻곤 한다. 아쉬운 것은 상담자들이 시행과 관련한 부동산 지식의 깊이가 별로 없다는 점이다. 아파트를 사고 팔았던 단순한 부동산 투자의 시대는 지나갔다. 이제 자신이 갖고 있는 부동산이 리모델링 등을 통해 부가가치를 창출할 수 있는 새로운 마인드의 부동산 투자 시대가 왔다.
양철승 부동산가치투자연구소 소장
