땅에 투자했다면 5년은 묻어둬라

개인 사업을 하는 백승진(44)씨는 2억원 가량의 여윳돈을 갖고 있었다. 이 돈을 어떻게 굴릴까 고민하던 그는 부동산 경매에 관심을 두기 시작했다.

경매 물건 검색만 하고 실제 투자에 경험이 없던 백씨는 지인을 통해 충남 보령시 오천면에 소재한 임야를 소개받았다. 그는 토지보상 경매에 관한 자료를 샅샅이 뒤져 공부했다. 

해당 물건은 모 건설회사가 공장을 짓다가 공사가 중단된 상태에서 토지만 경매만 나온 경우였다. 법원 경매 감정가는 12억원이었지만 1회 유찰돼 최저 매각가가 8억4000만원으로 떨어진 상태였다. 3억6000만원이 떨어진 가격이었지만 그가 가진 2억원으로는 어림도 없는 액수였다.

그런데 해당 임야는 GS칼텍스가 시행하는 영보산업단지에 편입돼 보상이 진행중인 상태였다. 백씨의 지인은 보상이 확실하다면 대출을 받아서라도 땅을 취득하는 것이 좋을 것이라고 조언했다. 결국 그는 소유권 이전 후 곧바로 협의보상을 체결할 수 있는 사실을 몇 차례나 확인한 후에 단독응찰 후 낙찰에 성공했다.

이 물건을 낙찰받기 위해 백씨는 7억7000만원의 대출을 끼고 취득세 및 대출 관련 비용을 합한 자신의 재산 2억원을 투자했다. 그는 소유권 이전등기부터 완료했다.

등기가 이뤄지자마자 그는 영보산업단지 위탁보상업무를 담당하는 한국토지주택공사(LH)에 연락해 소유자로서 협의보상계약 체결을 추진했다. 그가 확인한 협의보상금액만 11억9000만원. 백씨는 소유권 취득을 위한 제세공과금 및 대출비용, 양도소득세까지 모든 비용을 공제하고도 6700만원 가량의 수익을 냈다.

토지 경매는 주택, 수익형부동산 등의 일반적인 부동산 경매와는 다른 성격을 지닌다. 토지는 단기간에 차익을 남길 수 있는 투자 종목이 아니므로 무리하지 말고 ‘여유자금’으로 투자에 임해야 한다. 또 시간이 지남에 따라 가격이 오르는 것이 토지이므로 참을성 있게 기다려야 한다. 단, 투자기간과 수익률이 비례하는 것은 아니다. (연합)

백씨의 투자성공 사례는 ‘토지보상 경매’라는 투자방법을 적극 활용한 결과다. 하지만 실제 토지보상 경매로 일반인이 투자에 성공하는 일은 드물다. 해당 토지를 발견한다 해도 경매가 과열된다면 낙찰이 힘들기 때문이다.

그렇다면 토지를 경매로 구입할 때 지켜야 할 세 가지 사항을 알아보자.

① 단기 거래를 목적으로 토지에 투자해 성공한 사례도 간혹 있긴 하지만 그것은 단지 운이 좋아서일 뿐이다. 잠깐 쉬는 자금으로는 토지 투자를 하지 않는 것이 원칙이다. 이자를 주고 빌려서 하는 투자는 더더욱 해선 안된다. 또 임야 등은 은행에서 잔금 융자를 해주지 않는 것이 보통이므로 자금 계획도 사전에 충분히 세워 놓아야 한다.

② 덩치가 큰 토지만을 찾기보다는 자신의 자금 동원 능력을 감안해 투자하는 자세가 필수다. 특히 초심자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금조차 회수하지 못하는 사례도 발생한다. 소위 ‘기획부동산’의 전화부대의 권유에 넘어가는 것 또한 금물이다.

③ 땅 투자로 성공, 또는 실패하는가, 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있느냐의 문제다. 차분하게 기다릴 수 있는 여력이 있는 투자자라면 최소 5년간은 그 땅을 잊고 사는 것이 좋다. 참고로 환금성이 가장 낮은 부동산 중 하나가 바로 토지와 임야다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com