4집 중 1집 1인 가구··· 소액으로 주거+임대수입 노려볼까

(왼쪽부터) 구로동 하나세인스톤 3차 오피스텔 전경(연합)과 서울 구로구 구로동의 한 도시형생활주택.(지지옥션 제공)

저금리 기조가 지속될 것으로 전망되면서 수익형부동산에 많은 투자자들이 몰리고 있다. 이중 주거의 기능까지 겸비한 수익형부동산인 오피스텔과 도시형생활주택은 소액투자가 가능하다는 점에서 최근의 흐름을 타고 인기를 얻고 있다.

통계청은 지난 3월 실시한 인구주택 총 조사에서 1인가구가 전체 가구의 25.9%인 414만명에 이른다고 밝혔다. 1~2인 가구가 급속도로 늘어나고 있는 이 같은 현상은 소형 부동산의 인기에 기름을 붓고 있다.  

◇ 명불허전 인기…오피스텔

이미 대표 수익형부동산으로 자리잡고 있는 오피스텔은 몇 해 전부터 공급과잉으로 고전을 면치 못하고 있다.

30일 부동산114에 따르면 2014년 오피스텔은 2만8223실이 분양됐고, 4만2779가구가 입주했다. 2013년 분양된 3만9997실 보다는 1만실 가량 줄어 시장의 균형을 조금이나마 맞췄지만 여전히 마곡지구, 용산구 등 집중 공급 지역에는 오피스텔 공실이 넘쳐나는 상태다.

그러나 부동산114가 조사한 오피스텔 수익률은 전국 5.72%(2014년 11월 말 기준)로 한은의 기준금리 2.0%보다 3.72%포인트나 높다. 은퇴를 준비하는 투자자들의 구미를 당길 만한 수익률을 보이고 있는 것이다.

이처럼 수익률 측면에서 준수한 성적을 올리고 있는 오피스텔이지만, 주거 측면의 단점도 존재한다.

현재 건축법에 따르면 오피스텔은 ‘업무시설’로 등록 돼야 한다. 이에 따라 발코니와 욕조 설치가 금지된다. 창문도 여닫이 형태로 설치해야 한다.

오피스텔의 전용률(분양면적 대비 전용면적이 차지하는 비율)은 50~60%에 불과해 전용면적이 상대적으로 좁다. 또 매매 시 4.6%의 높은 취득세를 내야 한다는 것도 오피스텔의 약점이다.


◇장기전망 우수…도시형생활주택

도시형생활주택은 2009년 정부가 늘어나는 1~2인 가구 수요를 뒷받침하기 위해 도입한 주택 유형이다. 도시지역 내에서 전용면적 85㎡ 미만의 주택을 300가구 미만으로 건설해 공급하는 방식이다. 정부는 당시 저렴한 주택공급을 목적으로 각종 주택건설기준과 부대시설 등의 설치기준을 완화했지만 최근에는 열악한 주거환경 탓에 시장의 저평가를 받고 있다.

국토교통부에 따르면 2014년 상반기(1~7월) 전국에서 인허가를 받은 도시형생활주택은 3만5296가구로 지난해 같은 기간(4만5632가구) 대비 22.7% 줄었다.

주택이 도입된 2009년 1688가구, 2010년 2만529가구를 시작으로 2011년 8만3000가구가 인허가를 받았고, 2012년 12만3949가구가 공급되며 정점을 찍었다.

당초 1~2인 가구 수요를 위해 도입됐지만 단기간에 공급이 몰리면서 수익률은 지속적으로 하락하고 있다.

FR인베스트먼트가 지난해 12월 조사한 도시형생활주택 평균 투자 수익률은 4.29%였다. 전년동기 대비 0.06%포인트 하락한 수치다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “도시형생활주택과 유사한 수익형 부동산으로 꼽히는 오피스텔의 서울 지역 수익률은 5% 초반 수준”이라면서 “신속하게 건축할 수 있도록 건축 규제를 대폭 완화해준 만큼 공급이 집중되면서 수요가 급속히 소진된 것”이라고 말했다.

현재 수요자들에게 외면받고 있지만 1~2인 가구의 증가 추세가 높아지고 있다는 것은 도시형생활주택의 전망을 밝게 한다. 서울시는 이 같은 도시형생활주택의 부진을 만회하기 위해 올해 초 2~3인용 도시형생활주택 공급을 늘리겠다고 발표했다.

또한 전용율이 70~80%에 달해 50~60%인 오피스텔 보다 면적 우위를 가져갈 수 있고, 취득세도 2.2%로 낮아 매매거래에 유리하다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com