가능성 내다본 상가경매, 1억 미만으로 6억대 낙찰

신일진(47)씨는 2010년 경기 구리시 인창동의 8층짜리 상가 중 2층과 4층, 5층, 7층, 8층을 경매로 낙찰받았다. 

해당 상가는 새로 개통된 지하철 중앙선 구리역 인근 주거지 상권 내에 위치해 있다. 감정가는 8억원. 신 씨는 세 명의 응찰자 중 가장 높은 금액을 써 6억5000만원에 상가를 손에 넣었다. 그는 6500만원의 현금자산에 5억8500만원을 대출받기로 했다. 여기에 당장 내야 할 취·등록세 2795만원은 별도로 그가 직접 해결했다. 결국 그는 자신의 자산 9295만원으로 6억5000만원짜리 상가를 얻게 된 것이다.

신 씨가 상가를 낙찰받아 임차인들에게 받은 보증금은 1억원. 임차인들로부터 받는 월세 500만원은 은행대출이자 230만원을 내고도 남았다. 그가 실제로 투자한 금액보다 많은 보증금이 들어온데다, 월세로 270만원까지 받게 되니 ‘남는 장사’를 한 셈이다. 

◇ 상권분석은 ‘치밀하게’, 전망예측은 ‘냉정하게’

2010년 구리역이 개통되자 투자자들의 이목이 이 일대로 쏠렸다. 신일진 교수가 주목한 곳은 구리역 북쪽 주거밀집지역. 상권 아래에는 제일시장이 있고 위쪽으로는 초·중·고등학교를 낀 아파트 단지가 위치했다.

그가 염두한 투자의 포인트는 두 개. ‘어떤 상권이 발달할 것이냐’와 ‘임차인이 다른 곳으로 점포를 옮길 수 있느냐’였다. 이미 구리역 남쪽에는 백화점과 영화관 등을 중심으로 젊은이들의 상권이 발달해 있는 상황이었다. 그는 지하철역에서 나와 집으로 향하는 유동인구를 노렸다. 기존에 있던 제일시장은 중·장년층이 모이는 상권이었다. 이 시장상권의 변화를 예상한 것이다.

그러던 중 그가 주목한 상권 인근 상가 경매물건이 나왔다. 이어 그의 의지대로 상가를 낙찰받는 데 성공했다.

다음은 기존 점포의 이주 가능성이었다. 그가 낙찰받은 상가에는 공인중개사 학원과 통신사 영업점이 입주해 있었다. 해당 상권은 주거지로 둘러싸인 상권이어서 점포주들이 수요를 무시한 채 다른 상권으로 옮길 수는 없는 입장이었다. 게다가 인근 상가에는 공실이 없어 다른 곳으로 이주할 가능성이 없었던 것이다. 신 교수는 예상대로 두 점포에서 유치권 포기 각서를 받아 무난히 임대관리를 할 수 있었다.


◇ 투자 수익률은 ‘숫자놀음’…“빚을 두려워 하지 마라”

6억5000만원의 낙찰금 중 그가 개인자산으로 투자한 실투자금은 1억원이 채 되지 않았다. 그나마도 임대보증금으로 만회해 실제 투자한 금액은 없다고 봐도 무방하다. 그럼에도 500만원의 월세를 받을 수 있었고 상권이 발달하자 해당 상가의 시세가 올라 총 5억원의 차익도 챙긴 것이다.

완벽한 임대관리를 할 수 있다는 자신감, 상권이 반드시 발달할 것이라는 확신만 있다면 부채는 일시적인 짐이 될 수 있다.

신일진 교수는 “자신의 분석과 전망을 바탕으로 수익률을 꼼꼼히 계산한다면 부채를 갖는 것을 두려워하지 않아도 된다”며 “그렇지만 확신을 갖지 못한 상태에서 무리한 채무를 가지는 것은 피해야 한다”고 말했다. 철저하게 현실적이고, 냉정한 분석과 전망으로 투자를 결정해야 한다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com