서울 동작구 흑석동에 있는 한 상가를 갖고 있는 한모(52)씨. 그의 상가 1층에는 카센터가 자리잡고 있지만 한씨는 임차인과 재계약을 하지 않기로 했다. 카센터 운영이 힘들다 보니 몇 개월 동안 임대료도 못 내는 상황에 이른 탓이다. 한씨는 새로운 임차인을 찾으려 단골 부동산 중개업자와 의논하던 중 임차인의 업종을 커피전문점으로 변경하기로 했다. 상가 인근에 커피전문점이 드물다는 것에 착안한 것이다. 요즘 대세인 커피전문점 입점을 희망하는 임차인들이 제법 나섰고, 임차인의 주도로 카센터가 있던 상가 1층은 획기적인 리모델링에 들어갔다. 멋진 커피전문점으로 탈바꿈한 상가는 제법 매출이 나와 한씨의 임대료 걱정을 덜어주었다. 장사가 잘 돼 점포 사장도 한껏 고무된 것은 물론이다. 또한 주변에서는 그의 상가 1층에 대한 권리금도 상당하다는 후문이다.
자산을 만드는 것은 중요하다. 갖고 있는 자산의 가치를 높이는 일은 더욱 중요하다. 한씨처럼 자산가치를 높이는 방법만 잘 고르면 최소한의 노력으로 많은 결실을 맺을 수 있기 때문이다.
노후된 상가를 리모델링하면 임대 수익 향상에 큰 효과를 볼 수 있다. 임차인 입장에 서 보자. 기왕이면 설비도 좋고 건물도 깨끗한 새 건물로 입주하고 싶지 않겠는가. 실제로 공실이 나는 상가는 노후돼 시설이 좋지 못한 경우가 많다.
상가의 노후화를 대비한 리모델링도 필요하지만 주변 환경 변화에도 주의를 기울여야 한다. 예를 들어 주변 지역에 대규모 아파트 단지가 들어서 상권이 넓어지거나, 일부 주택가가 상업지역으로 바뀌게 된다면 주변 환경에 맞는 상가 리모델링은 필수적이다.
◇ 상권분석에 따라 리모델링 방향 정하기
리모델링을 통해 수익성을 높이려면 건물의 효용가치를 정확히 따져야 한다. 그렇기 때문에 건물이 위치한 주변 입지의 상권분석을 통해 리모델링 방향을 먼저 결정해야 하는 것이다. 이에 업종분포, 수요자 동선, 수요자 계층 등에 대한 사전분석은 필수다.
젊은이들이 자주 찾는 홍대만 해도 단독주택을 개조한 상업공간이 크게 증가하는 추세다. 기존 상권이 확대돼 방문객들의 새로운 니즈가 생겨났기 때문이다. 서울 압구정동 가로수길, 대학로, 방배동 카페거리 등도 상권이 확대돼 단독주택을 이색적인 커피전문점으로 만드는 리모델링이 한창이다. 이처럼 먼저 상권분석을 하고나서 상가 리모델링의 방향을 정해야 한다. 양철승 부동산가치투자연구소 대표는 “상가 임대를 주려는 ‘목적’에 맞게 방 구조나 동선 등을 살피고 어떤 용도로 구성할 것인지 살펴야 한다”고 설명했다. 즉 임대하려는 용도에 따라 점포가 식당인지, 카페인지, 일반 사무실 공간으로 쓰일 것인지를 정하라는 조언이다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
