집으로 가는 길 '근린상가' 잡으면, 고객 발걸음도 잡는다

경기 성남시에 살고있는 양모(45)씨. 그는 한 증권회사 부장으로 재직하고 있다. 그는 상대적으로 많은 급여에다 집을 2차례 옮겨 다니며 재테크에도 성공해 10억원 정도의 여유자금을 갖고 있다. 그에게도 걱정이 있다. 증권업황이 너무 좋지 않아 구조조정 바람이 언제 불어닥칠지 모르기 때문이다. 아직 중·고등학교에 다니는 두 자녀의 교육비를 지원할 생각에 눈앞이 캄캄하다.

그는 모아놓은 종잣돈으로 ‘근린상가’에 투자해보려 한다. 입지 좋은 물건을 손에 넣을 수만 있다면 고정적인 임대수익을 얻을 수 있어 그의 노후대비용 자산으로 안성맞춤이라고 생각한 것이다.

돌다리도 두드려보고 건너라 했다. 양씨가 근린상가 투자에 성공하기 위해선 어떤 특성을 알아둬야 할까. 잇단 정부의 부동산시장 활성화 대책으로 인해 수익형 부동산에 대한 관심도 덩달아 오름세다.

상가시장은 위례신도시, 마곡·문정지구 등 인기지역과 배후수요가 풍부한 단지 내 상가, 근린상가를 중심으로 꾸준히 자금이 유입되고 있다. 경쟁이 치열한 만큼 꼼꼼한 전략수립만이 투자성공의 지름길이다.

최근 위례·마곡지구 등 수도권 대규모 택지지구에서 분양한 상가들은 성공리에 마감됐다. 일부 상가에는 수천만원의 웃돈(프리미엄)까지 붙었다. 한국토지주택공사(LH)가 지난 3월부터 7월까지 공급한 신규 단지 내 상가도 190여개 점포가 유찰 없이 100% 낙찰되며 완판 행진을 잇고 있다. 예정가격 대비 낙찰가격이 두 배가 넘는 상가도 심심치 않게 등장했다.
 

근린상가는 일반적인 수익형 부동산과는 달리 개별적 특성이 강한 부동산이다. 같은 상권과 비슷한 조건의 입지라도 미세한 차이로 투자 결과가 정반대로 나올 수 있다. 따라서 더욱 세밀한 분석이 필요한 것이 바로 근린상가다. 사진은 서울 성동구의 한 근린상가 건물. (사진제공=지지옥션)

이중 서울 건대입구, 홍대입구, 신사동 가로수길 등 상권이 발달된 곳에서 흔히 볼 수 있는 ‘근린상가’는 은퇴를 앞둔 이들에게 노후 대비 전략으로 각광받고 있다. 건물 맨 위층에 살며 임대관리만 잘 하면 오랜 기간 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문이다.

하지만 아무리 ‘잘 나가는’ 근린상가라도 ‘묻지마 투자’를 했다가는 낭패 보기 일쑤다. 근린상가는 여타 수익형 부동산과 달리 개별적 특성이 짙다. 동일 상권과 유사 조건의 입지라도 투자 결과는 180도 다르게 나타날 수 있다. 때문에 더욱 세분화된 가치 분석을 해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다.

상가투자전문가 신일진 열린사이버대 특임교수(부동산학과)는 “단순히 건물의 위치나 지역특성 같은 조건들을 충족한 것 만으로는 성공적인 근린상가 투자가 될 수 없다”며 “눈에 보기에 매력적인 물건이 아니라도 꼼꼼히 따져보면 ‘알짜배기’ 상가를 찾아낼 수 있다”고 조언했다.

그는 성공적인 근린상가 투자가 되기 위한 몇 가지 조건을 제시했다.

◇ 건물의 외관을 보지 말고 입지를 보라 = 근린상가용 건물은 외관이 전혀 중요치 않다. 입지만 좋다면 임차인이 그 건물을 아름답고 예쁘게 꾸밀 것이다. 대부분의 투자자들은 건물의 외관만 보고 투자를 주저하는 경우가 많은데, 아주 잘못된 생각이다. 실제 좋은 상권의 건물들을 관찰해 보면 오래됐지만 임차인이 새롭게 인테리어를 함으로써 예쁜 건물로 바뀐 경우가 많다는 것을 기억해야 한다.

◇ 버스정류장 진행방향이 좋다 = 대로변 양옆으로 나란히 있는 건물을 볼 수 있다. 이런 곳에서의 투자는 버스정류장을 기준으로 진행방향(내리는 곳에서 다음 정류장으로 가는 방향)에 위치한 건물에 투자하는 것이 유리하다. 이것은 상권형성의 규칙 중 ‘탄성의 법칙’이라 하는데 유동인구는 주거지나 업무지역을 갈 때 버스에서 내려 그 방향 그대로 가는 성향을 보이고 있다.

◇ 재래시장 내 근린상가도 좋은 투자처 = 최근 대형마트나 쇼핑몰, 백화점 등의 출현으로 인근 시장 상권이 무너지는 곳을 많이 볼 수 있다. 그러나 서울 송파구 가락시장, 경기 성남시 모란시장 등 주변의 대형마트나 쇼핑몰, 백화점등이 있어도 강한 힘을 발휘하는 시장들이 많이 있다. 이런 시장들은 대부분 대중교통과 주거지로 통행할 때 반드시 지나가야 하는 길에 위치한 경우가 많다. 주변의 대형 마트의 수요를 이기는 경향을 볼 수 있다. 낙후된 재래시장 내 근린시설이라도 상권 길목만 잘 분석하면 훌륭한 투자처가 될 수 있다.