'부동산'님이 월급을 주신다

"부동산투자, 이제 수익형 투자가 대세다."

부동산 투자의 개념이 급격히 바뀌고 있다. 단순히 차익을 남기는 매매 투자방식에서 수익형 투자방식으로 진화하고 있는 것이다.

지난 1997년 환란과 2008년의 세계 금융위기에서 자산가치 폭락을 경험한 학습효과도 이 같은 인식전환에 한몫 했지만 은퇴 후에도 '봉급처럼 꼬박꼬박' 생활비를 보탤 수 있는 수익형 투자에 투자자들이 눈을 돌리기 시작한 것이다.

은퇴 후 국민연금만으로는 경제적으로나 정신·육체적으로 행복하게 살 수 없다는 것은 이미 알려진 사실이다. 은퇴 후 매월 들어가는 최소 생활비가 220만원 수준(삼성생명 은퇴백서 2014판)인 것만 봐도 연금만으로는 살 수 없다는 얘기다. 나중은 둘째 치고 다니던 직장에서 퇴직한 후 국민연금을 받기까지 공백기간(58년생의 경우 2~6년)을 버티는 것도 버거운 것이 현실이다.

수익형 부동산 투자의 장점은 크게 △투자 리스크가 적고 △안정적인 수입이 가능하고 △이자 등 추가비용의 부담이 적게 든다는 점으로 나눌 수 있다.

금융자산이나 다른 실물자산에 비해 수익형 부동산이 뛰어난 점은 '인플레이션 리스크'가 상대적으로 적다는 것이다. 2008년 금융위기 당시 금자산과 아파트 등 주거용 부동산의 가치는 폭락했지만 상가주택, 빌딩, 원룸, 게스트하우스 등 수익형 부동산은 피해가 적었다. 또 다른 사례로는 최근 심각한 사회문제로 떠오른 '하우스 푸어'를 들 수 있다. 불과 몇 년 전만 해도 매매차익을 노린 단순투자가 대부분이었다. '어디가 오를까' 식으로 발품 팔아가며 아파트나 땅을 알아보는 것에 불과했다. 그러다 지난 2008년 서브프라임 사태가 발발해 한국은 6년 동안 부동산 시장의 침체기를 겪어야 했다. 2008년에 앞서 단순 매매차익을 노리고 대형 아파트를 빚내서 샀던 투자자들이 부동산 가치폭락(아파트값 폭락)으로 큰 손실을 입었다. '하우스 푸어'가 바로 이것이다.

'은퇴설계 부동산 투자' 전문가인 양철승 부동산가치투자연구소 소장은 수익형 투자의 매력으로 '안정적인 수입'을 꼽는다. 그는 "단순 매매차익은 단순히 고기를 얻기 위해 '고기 소'를 잡는 식이라면, 수익형 투자는 오랫동안 우유를 얻기 위해 '젖소'를 키우는 방식"이라고 비유한다. 양 소장은 "부동산 '개발'의 시대가 아닌 '관리'의 시대"라며 "당장 월급 형태로 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산이 은퇴 후 재테크의 해답이다"라고 강조한다. 이밖에 수익형 부동산 투자는 추가비용이 상대적으로 적게 들어가는 점도 매력이다. 매매투자 방식은 주택담보대출 등 대출을 끼고 사는 경우가 많아 대출이자가 부담스러울 수 있다. 집값마저 하락하면 그야말로 '사서 고생'이 될 수 있다. 은퇴자 또는 은퇴 후 설계자의 대부분이 수입이 없어지거나 종전에 비해 수입이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

양 소장은 수익형 부동산 투자의 가장 큰 리스크는 투자자 '자신'이라고 조언한다. 부동산의 가치를 통찰할 수 있는 안목은 갖추지 못하더라도 '좋은 입지'를 확보하기 위해 신발이 닳도록 발품을 팔 각오는 모질게 해야 한다는 것이다. 행복한 '100세'를 위해.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com