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| 서울시 송파구 위례신도시 조감도. 이곳에 공급된 상가주택용지 45개 필지에 1만7731명이 몰리며 평균 390대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.(연합) |
"상가주택을 잡아라."
상가주택과 상가주택용지에 대한 부동산 투자자들의 관심이 치솟고 있다.
상가주택과 상가주택을 지을 수 있는 용지는 주거와 임대수익이란 '두 마리 토끼'를 잡을 수 있어 수익형 부동산에 관심이 높은 중·장년층 등에게 주목을 받고 있다. 특히 분양 자격 제한이 없고 분양 지역 중 자신이 원하는 땅을 골라 청약할 수 있다는 점도 투자자들의 이목을 집중시킨다.
실제로 지난 8월 한국토지주택공사(LH)가 위례신도시에 공급한 상가주택용지 45개 필지 분양에는 1만7731명이 몰리며 평균 390대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 이중 위례신도시 우남역 역세권 필지는 2746대 1이라는 경이로운 수치를 기록하기도 했다.
최근에는 주거전용 택지도 상가주택용지의 투자 대안으로 떠오르는 추세다.
최고 3층 이하의 다가구주택까지만 지을 수 있어 상가개발은 할 수 없지만 원룸 등을 통해 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다. 상가주택용지에 비해 분양가와 건축비가 저렴해 역시 많은 이들의 관심을 받는다.은퇴 후 삶의 가치가 더욱 높아짐에 따라 더욱 각광받고 있는 택지들을 어떻게 현명하게 구입해, 활용할 수 있을까.
◇'팔방미인' 토지…매입시 신중 기해야
상가주택용지와 단독주택용지는 수익형 부동산으로 활용할 수 있다는 장점에도 불구하고 매입을 위해서는 일반적인 부동산 투자보다 신중한 접근이 필요하다. 토지 매입과 건축물 준공 등 초기 비용이 많이 드는 만큼 위험부담 또한 크기 때문이다.
상가주택용지의 경우 단지내 상가 등 핵심 상권에 위치한 것이 아니여서 수익률이 예상보다 적을 수 있다는 점도 고려해야 한다.
단독주택용지는 일반 아파트와는 달리 거래가 활발하지 않아 환금성이 떨어진다는 점을 염두에 둬야 한다. 소유주가 급전이 필요한 경우에는 '시세 이하' 매도는 해야 처분할 수 있을 정도다. 그리고 최근 이들 토지의 인기로 공급 가격이 올라가면서 차후 시세차익에 대한 기대감 또한 줄어든 상태다.
전문가들은 지역 부지의 인기만을 따지기 보다는 해당 토지의 임대수익률과 주변 상권 등의 검증을 거친 뒤 매입에 나서야 한다고 조언한다.
박합수 KB국민은행 부동산 팀장은 "상가주택용지는 이미 기초가격이 너무 올라 이점이 줄어든 상태"라며 "단독주택용지를 매입하고자 하는 수요자는 해당 택지가 얼마나 수익률이 있는지 철저한 검증을 선행해야 한다"라고 조언했다.
◇경매 전문가 "기다려라, 열릴 것이다"
상가나 단독주택 용지를 싸게 구입할 수 있는 흔한 방법 중 하나가 '경매'를 통한 것이다.
상업시설 등 근린생활시설과 주택이 어우러진 근린주택이 지난해 경매시장에 나온 건수는 모두 2027건이며, 평균 감정가격은 7억5595만원이었다. 이는 아파트의 평균 감정가 3억470만원에 비해 월등히 높은 것이다.
감정가격이 높은 만큼 근린주택의 평균 낙찰가율은 75.24%, 경쟁률은 3.34대 1로 아파트 낙찰가율 84.02%, 경쟁률 6.36대 1보다 낮다. 감정가가 높은 대신 낙찰가율과 경쟁률은 아파트에 비해 상대적으로 낮아 그만큼 마음에 드는 물건을 골라 낙찰받을 수 있는 기회가 높일 수 있다는 것을 의미한다.
전문가들은 많은 물건 중에서 옥석을 가릴 수 있는 노하우가 뒷받침돼야 한다고 말한다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "상가 등을 지을 수 있는 토지는 아파트에 비해 낙찰 경쟁률이 높지 않기 때문에 2~3번 정도 유찰된 물건에 입찰하는 것이 기본적인 전략"이라고 말했다.
경매 시장에서 법원이 경매를 집행하기 위해 제시하는 최저 매각가는 토지가 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 떨어진다. 따라서 3번 유찰된 토지의 경우 실거래가의 '반 값' 정도에 살 수 있다.
하유정 지지옥션 선임연구원은 "물건 주변 토지들의 실거래가 등을 조사해 실제 토지가치가 얼마정도인지 가늠한 후 입찰하는 것이 순서"라고 전했다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
