다음달 1일부터 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 70%와 60%로 상향됨에 따라 시장의 기대감이 높아지고 있다.
대출규모를 늘려준 만큼 주택 실수요자들의 구매력이 상승한 때문이다. 7월 아파트 거래량(신고일 기준)이 29일 현재 5천375건으로 6월 한달 거래량(5193건)을 넘어선 것도 이같은 기대감을 반영하고 있다.
구슬이 서말이더라도 꿰어야 보물이 된다. 주택 실수요자들의 구매여건이 개선됐지만 ‘거래활성화’를 보장하는 것은 아니다. 이 과제가 성공적으로 수행되려면 주택 판매자와 실수요자 간의 거래가 성립돼야만 한다.
시장에선 이 기회에 주택담보대출을 통해 내 집 마련을 마음먹은 주택 실수요자들의 움직임이 포착되고 있다. 동시에 주택 매도자들 또한 이 시기를 부동산 자산을 현금화할 수 있는 기회로 여기고 있다.
◇ 구매심리 상승한 실수요자
현대경제연구원이 최근 발표한 ‘집 살 여력 있는 가구의 추계와 시사점’ 보고서에 따르면 2013년 기준 전체 가구의 31.3%에 달하는 568만 7000가구가 집을 살 여력이 있다고 분석했다. 이 수치는 전년의 521만 8000가구에서 9% 증가한 것으로 집을 살 여력이 없는 가구가 1.7% 감소한 것과 대조적이다.
특히 여력이 있는 568만 7000가구 중 55.8%가 여윳돈이 생기면 부동산을 살 가능성이 있는 것으로 조사됐다. 집을 살 여력이 있는 가구 중 주택보유가구는 424만 8000가구로 143만 9000가구인 무주택가구보다 3배 가까이 많았다.
김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “이번 정부 정책의 가장 큰 수혜자는 주택 실수요자”라고 말했고 “지금이 주택구매에 가장 적합한 시기”라며 구매심리의 지속적인 상승을 전망했다.
그는 또 “이번 정책으로 주택담보대출 규제가 대폭 완화됐기 때문에 대출에 대한 실수요자들의 부담이 상대적으로 적어 실제 주택거래로 이어질 확률이 높다”고 입장을 밝혔다.
실수요자의 주택구매 결정 기준이 변화된 점도 실수요자들의 주택구매를 촉진시킬 것이라는 의견도 제기됐다. 다시 말해 투자의 개념으로 주택구매를 고민하던 과거와는 달리 이제는 주택을 주거의 개념으로 여기는 수요자가 대다수를 차지하고 있다는 얘기다.
◇ 부동산의 현금화가 급한 매도자
예상보다 길어진 경기침체는 부동산 시장에 직격탄을 날렸다. 올 초까지 다주택자의 경우 보유한 부동산을 처분해 현금화를 원했지만 실수요자들의 주택구매 심리가 위축돼 발만 동동 구르는 상황이었다. 하지만 정부의 경기활성화 정책이 주택 실수요자들의 구매심리를 자극하는 데 성공하며 매도자들은 부동산을 매각할 수 있다는 기대를 가질 수 있게 됐다.
이러한 부동산 시장 활성화의 움직임에 편승해 매매 호가를 높여 수익을 얻고자 하는 매도자들의 분위기도 형성되고 있다. 이에 권일 닥터아파트 리서치팀장은 “호가를 올릴 수 있을 것이란 기대에 일부 매도자들이 매물을 회수하며 매각 시기를 고민하고 있지만 단기간에 매매가격 상승을 기대하긴 어려울 것”이라고 말했다. 이어 그는“아직은 실수요자들의 구매심리에 불안감이 섞여 있기 때문에 과도하게 호가를 올리는 것은 위험하다”라고 조언했다.
권 팀장은 또 “재건축 등 상대적으로 호재가 많은 강남권에서는 매매가격 상승 폭이 클 수 있지만 강남을 제외한 타 지역에서는 이 같은 현상이 일어날 확률이 적다”라며 “하지만 상승폭이 큰 강남권에도 호재에 매력을 느낀 수요자들이 접근할 것”이라고 덧붙였다.
◇ 더 ‘싸게’ VS 더 ‘비싸게’ … 거래 성사 가능할까?
부동산 거래 활성화의 분위기를 조성하는 데는 성공했다. 하지만 실제 실수요자와 매도자 간 거래가 성사되려면 이들은 매매가격의 ‘접점’을 찾아야 한다. 가능하면 더 ‘싸게’ 주택을 구매하려는 실수요자와 더 ‘비싸게’ 거래를 원하는 매도자의 입장차이가 좁혀지지 않는다면 정부의 정책은 물거품이 될 수 있다.
이러한 우려에 전문가들은 낙관적인 의견을 내비쳤다. 박원갑 KB국민은행 부동산위원은 “주택 매도자가 지나치게 호가를 올리는 행위를 하지는 않을 것”이라며 “매도자 중 다주택자가 대다수이기 때문에 보유한 부동산 매각을 우선시 할 것”이라고 전망했다.
하지만 그는 당장에 주택거래가 이뤄지긴 힘들 것이라고 내다봤다. 박 위원은 또 “실수요자들의 구매 적기와 매도자들의 판매 적기가 달라 8월 정책 시행 이후 내년 초에나 거래 활성화가 이뤄질 것”이라고 말했다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
