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부동산 > 황금 포트폴리오
[전은규 칼럼] 수익형부동산의 블루오션, '아파텔'과 '호스텔'
우리가 아는 수익형부동산의 범위는 상가, 원룸, 오피스텔 정도가 아닐까. 그러나 최근 몇 년 새 유행처럼 신종 수익형부동산 상품이 등장했다. 분양형 호텔이나 지식산업센터 등 새로운 투자상품이 수익형부동산 업계를 주름잡고 있다. 이 중 ‘아파텔’과 ‘호스텔’에 관해 이야기해 보고자 한다.아파텔은 아파트와 오피스텔이 섞인 형태다. 실제로 ‘주거용 오피스텔’이다. 발코니는 존재..
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
2016-11-28 07:00
[정연수 칼럼] 펜션 위한 땅 투자, 많은 돈 필요없다
숙박사업을 위해 토지투자에 나서는 이들이 적지 않다. 귀농이나 귀촌 자체는 부담되지만 적당히 경치 좋은 곳에서 약간의 숙박료로 사람들을 만나며 노후를 맞이하려는 사람들이 많아졌기 때문이다. 대표적인 숙박사업에는 ‘펜션’이 있다. 게스트하우스와 같은 다양한 숙박사업이 생겨났지만, 아직까지도 많은 중장년 이상의 투자자들은 전원주택의 낭만과 수익률을 동시에 꾀할 수 있는 펜션..
정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장
2016-11-21 07:00
[브릿지칼럼] '초저금리' 시대의 종언, 그리고 부동산시장
11·3 대책 이후 부동산시장은 눈치보기와 숨고르기가 한창이다. 자의반 타의반으로 분양일정을 미루는 건설업체가 늘었다. 비(非)규제지역의 청약에 관심이 쏠리기도 했지만, 수 년 만에 본격화된 수요규제책에 투자심리는 일시적으로 냉각됐다. 이달 15일부터 규제지역에서 청약 1순위 자격강화와 재당첨제한이 적용되면서 가수요 차단효과는 뚜렷해질 전망이다.시장변화에 가장 민감한 서..
김규정 NH투자증권 부동산위원
2016-11-20 18:17
[전은규 칼럼] 귀농과 귀촌, '진짜' 목적을 가져라
귀농과 귀촌의 차이는 무엇일까. 많은 이들이 두 단어의 뜻을 혼용해 ‘시골에서 사는 것’ 정도로 사용하는데, 실제로는 전혀 다른 의미다. 귀농의 사전적인 의미는 ‘2차와 3차 산업에 종사했던 사람들이 농업으로 환류하는 것’을 의미한다. 귀촌은 ‘도시에 사는 사람이 촌으로 돌아가는 것’을 뜻한다. 즉 귀농은 직업적인 측면이, 귀촌은 주거생활적 측면이 강한 것이다.필자는 칼..
2016-11-14 07:00
[정연수 칼럼] 경매 공부, '모의 경매입찰'로 시작하자
‘모의 경매입찰’은 토지경매를 공부할 수 있는 방법 중 하나다. 모의 경매입찰에 대한 공부는 돈 한푼 들어가지 않는다는 점이 가장 큰 장점이다. 현장에서 해보는 것이 가장 좋지만, 여의치 않을 때는 집에서 인터넷이 연결된 컴퓨터만 된다면 누구든지 할 수 있다. 첫째로 궁금한 지역의 담당 법원을 찾아보자. 궁금한 지역이 없다면 집 근처를 찾아봐도 좋다. 대한민국법원 법원경매..
2016-11-07 07:00
[전은규 칼럼] '임대관리'와 '안목'이 필요한 소형빌딩 투자
50세까지 10억원을 모은 한 중년신사는 상가건물에 투자하기로 마음을 먹었다. 서울 변두리의 5층 건물을 대출을 받아 구입했다. 그렇게 구입한 건물은 지어진 지 15년 정도된 건물이었으나 건물 전체에 작은 회사들과 음식점이 입주해 있어 수익률을 기대할 수 있었습니다. 10년 후 그는 부자가 됐을까? 그의 자산가치는 반토막 났다.수익형부동산이 투자자들에게 인기를 끌게 된..
2016-10-31 07:00
[정연수 칼럼] 기획부동산, 피할 수 없다면 연구하라
‘기획부동산’은 사전적인 의미가 없다. 기획부동산 업체는 호재지역의 땅을 매입한 뒤 토지투자자들을 모집한다. 해당 지역 땅이 모두 팔리면, 다음 지역으로 옮겨가 투자하는 방식이다. 이 방식이 나쁜 것은 아니다. 이들의 투자법은 일종의 ‘공동투자’이니 말이다. 단 공동투자로 토지투자를 한 이후가 문제가 되는 경우 탓에 기획부동산이 부정적 존재로 인식되고 것이다. 보통 공동..
2016-10-24 07:00
[전은규 칼럼] '소액' 수익형부동산 투자, 기본을 지켜라
과거 필자가 하루 한 권 이상의 부동산 서적을 열심히 읽었을 때 ‘투자금 없이 부동산 투자하는 법’을 설명하는 사례들을 볼때마다 “이게 정말 가능한가”하며 줄을 그으며 읽었던 기억이 난다. 시간이 지난후 그 사례들이 가능할 수 있었던 ‘이유’가 있다는 걸 알고나서 부터는 ‘완벽한 두 마리 토끼’는 잡을 수 없다는 것을 알게 됐다.우선 ‘투자금없이 부동산 투자하는 법’의 진실..
2016-10-17 07:00
[정연수 칼럼] 공시지가와 실거래가, 어떤 차이길래?
토지투자에서 만나는 용어중 ‘공시지가’라는 것이 있다. 공시지가. 쉽게 말하면 ‘땅 값’이라는 것인데, 이것이 초보투자자들을 혼돈 속으로 밀어넣는 경우가 종종 포착된다. 공시지가는 국토교통부 장관이 전국에 있는 토지를 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적당 가격이다. 다시 말해 ‘정부에서 정한 땅 값’이다. 이렇게 공시지가를 정하는 이유는 양도세, 상속세, 증여세 등 각종..
2016-10-10 07:00
[전은규 칼럼] 수익형부동산 투자도 '강남 접근성' 따져라
토지뿐 아니라 상가나 주택 투자에서도 가장 먼저 고민할 것은 ‘어디에 투자해야 할까’다. 부동산 투자의 80%는 입지분석에 있다고 할 수 있을 만큼 ‘어디에’ 투자하느냐가 중요하다. 많은 사람들은 필자에게 투자가치가 있는 곳이 어딘지 묻는다. 그리고 앞으로 어떻게 투자해야 하는 지 말이다. 필자도 궁금하다. 특히 변수가 많은 수익형부동산 투자에서는 이러한 것이 늘 조심스럽다..
2016-09-26 07:00
[정연수 칼럼] 토지투자의 필수, '용도 3형제' 바로 알기
토지의 지적도를 확인하거나, 이용규제 등을 확인하다 보면 ‘용도지구’나 ‘용도지역’이라는 단어를 마주하게 된다. 흔히 같은 뜻으로 생각해 지나치기 마련인데, 이 둘을 그냥 지나치는 것은 그리 간단한 문제가 아니다. 먼저 용도지역이란 토지이용과 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한사항 등을 나눠 도시관리계획으로 지정하는 것이다. 예를 들어 농림지역과 도시지역의 차이를 떠올..
2016-09-19 07:00
[전은규 칼럼] 수익형부동산의 '수익률'은 임대관리에서부터
수익형부동산이라는 말 그대로 매달 돈이 내 통장으로 쌓이기 위해서는 ‘임차인’이 필요하다. 즉 ‘사람이 들어와 사용하는 공간’이라는 의미다. 그렇다면 해당 부동산의 주인은 무엇보다 이 임차인의 만족도를 높이는 것이 중요하다. 수익형부동산 투자에서는 투자분석만큼 중요한 것이 ‘임대관리’인 셈이다. 임대관리가 수월치 않는 경우가 있다. 지방에 투자한 경우다. 비교적 소액으로(..
2016-09-12 07:00
[정연 수칼럼] "현장을 무시하지 마십시오"
2년 전 전국을 뜨겁게 달군 드라마가 있다. 바로 ‘미생’이다. 샐러리맨의 현실을 생동감 넘치게 반영한 작품이었다. 필자도 가끔 이 드라마를 보며 예전 직장생활을 돌이켜 보기도 했다. ‘미생’에서 가슴에 와 닿는 대사가 하나 있었는데, 하청업체 공장직원을 무시하는 상사에게 ‘한석률’이라는 등장인물이 한 말이었다. 바로 “현장을 무시하지 마십시오”다.비즈니스의 세계에서도 중요..
2016-09-05 07:00
[전은규 칼럼] 골리앗과의 싸움을 피하라
국가와 부동산은 뗄 수 없는 관계다. 사실상 국가 경기부양책의 핵심은 부동산 관련 정책이기 때문이다. 이는 비단 우리나라만의 이야기는 아니다. 일본, 미국, 캐나다 등 역시 2000년 이후 부동산 가격이 꾸준히 상승하고 있다. 그러나 선진국들과의 차이점이라면 우리나라는 자산이 부동산에 ‘올인’돼 있다는 것이다. 매년, 매 분기별로 새롭게 등장하는 경기부양책은 우리의 투자..
2016-08-29 07:00
[전은규 칼럼] '접도구역'은 더 이상 '맹지'가 아니다
접도구역은 ‘국가 소유의 땅’이라고 알려져 있지만, 국가는 도로 확장시 투입되는 토지보상금을 대신해 ‘확장 토지’로써 활용하는 방법 등으로 주로 사용돼 온 땅이기도 하다. 이에 따라 그동안 일반국도는 도로경계선으로부터 5미터 이내, 고속도로는 20미터 이내가 접도구역으로 지정돼 토지 개발이 불가능 했다. 실제로 많은 투자자들이 이 같은 이유로 접도구역에 붙에 있는 땅을 마..
2016-08-22 07:00
[정연수 칼럼] 토지투자에서 '오만과 편견'은 금물
영국의 소설 ‘오만과 편견’의 내용은 이렇다. 똑똑하고 야무진 여주인공이 런던에서 왔다는 무뚝뚝하고 오만한 부자 남자주인공의 태도에 편견을 갖고 오해를 쌓는다. 이 소설은 우리에게 주인공들의 ‘오만함’에 의한 오해에서 비롯됐다는 교훈을 준다. 우리는 평소에도 이런 ‘오만과 편견’을 갖고 있습니다. 토지투자에서도 말이다.몇 해 전 일이다. 지인의 추천으로 조심스럽게 토지투자..
2016-08-08 07:00
[전은규 칼럼] 교통 뚫리고 고액연봉자 유입… 제2 강남 '신도시 학세권..
부동산에서 역세권의 중요성이 얼마나 중요한지 알 것이다. 이는 토지와 수익형부동산 모두에 해당한다. 역세권이라는 것은 그만큼 이동의 편리성과 상업활동이 잘 이루어질 수 있는 입지라는 의미로, 실제 부동산거래에서는 이들 지역이 임대료가 비싼 것을 확인할 수 있다. 그런데, 수익형부동산에서 ‘역세권’만큼이나 혹은 그 이상으로 중요하게 작용하는 변수가 있다는 것을 알고 있는가?..
2016-08-01 07:00
[정연수 칼럼] 토지 투자의 노하우는 '모델링'이다
‘모델링’(Modeling)이라는 단어가 있다. 그 뜻만 수십가지인데, 필자는 이 모델링의 뜻과 토지투자의 일정부분이 겹친다고 본다. 그리고 토지투자의 노하우를 중심으로 이 모델링의 다양한 뜻을 풀어나가보려 한다.◇심리학에서의 모델링=‘관찰학습’이라고도 말한다. 타인을 롤모델로 삼아 학습하는 것으로, 학습자가 타인을 의식적으로 관찰하여 모방하는 대리적 경험으로 학습된다. 토..
2016-07-25 07:00
[전은규 칼럼] 아파트를 수익형부동산으로 만드는 방법
‘아파트 공화국’이라는 수식어에 걸맞게 우리나라에서 아파트의 위상은 대단하다. 부동산투자를 원하는 이들 대부분이 아파트에 관심을 두고 있다. 아파트투자에서 중요하게 여겨지는 다양한 조건 중에서도 ‘면적’은 지나칠 수 없는 조건이다. 면적은 해당 아파트의 공실률을 결정하는 가장 큰 요인이다. 전용면적 59㎡ 중소형 아파트 선호도가 높은 추세지만 최근 가족 구성원들의 변화를..
2016-07-18 07:00
[정연수 칼럼] 시골땅 투자할 땐 '이장님' 공략부터
토지투자를 하는 우리들은 반드시 ‘시골토지’를 만나게 된다. 시골토지는 토지 중 가장 시세가 낮은 편이고, 개발호재에 따라 미래가치가 높기도 하며, 귀농인구가 늘어남에 따라 인기가 많아지고 있다. 그런데 이 시골토지투자를 하는 여러 방법 중 ‘이장님의 힘’를 이용하는 방법이 있다는 걸 알고 있는가. 실제 시골일손을 도우며 얻는 정보는 생각보다 고급정보인 경우도 있고, 누구..
2016-07-11 07:00
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